Prüfen von Bestandsunterlagen als besondere Leistung

Worum geht es bei der Prüfung von Bestandsunterlagen nach AHO Heft 6?

Roman: Herzlich willkommen in der TGA-Bar im Frühling, Sören. Bevor wir draußen am Elbstrand sitzen, müssen wir mit unseren Fans sprechen — kurz bevor wir uns treffen, rufen Fans an und geben uns Themen für den Podcast rein. Danke, Sven-Erik.

Wir sind immer noch in der besonderen Leistung nach AHO Heft 6. Unser Fan sitzt an der Angebotskalkulation — allerdings nicht für ein Ursprungsangebot, sondern für einen Nachtrag, also eine Änderungsvereinbarung, weil ein Umfang im Vertrag gefordert ist, den er vorher nicht auf dem Zettel hatte. Wir springen jetzt in die Leistungsphase 8.

Konkret geht es um die Prüfung von Bestandsunterlagen der ausführenden Unternehmen — AHO Heft 6, Leistung 8.3.4, fast die letzte ganz am Ende. Es geht also um Revisionsplanung, die zu prüfen ist. Bevor wir loslegen, haben wir uns gefragt: Was ist nochmal Revisionsplanung, was ist der Unterschied zur Montageplanung, was schulden die Firmen da? Weil das in der VOB und in der HOAI nur mäßig definiert ist, haben wir in die VDI 6026 geschaut.

Was ist Revisionsplanung und wie grenzt sie sich von der Montageplanung ab?

Sören: Wenn wir über Revisionsplanung sprechen: In der Ausführungsplanung gehört auch die Prüfung der Werk- und Montageplanung zur Leistung. Das wäre die darauf aufbauende Planung mit den letzten baulichen Angaben.

Roman: Montageplanung ist Darstellung und Dokumentation der Ausführung gemäß Baugenehmigung beziehungsweise Zustimmung, den Ausführungsplänen, der Leistungsbeschreibung, den einschlägigen Vorschriften und den allgemein anerkannten Regeln der Technik — als Vorbereitung für Montage und Betrieb, inklusive Einregulierung. Revisionsplanung dagegen heißt: Darstellung des gebauten Zustands als Grundlage für den Gebäudebetrieb und für zukünftige Baumaßnahmen. Das ist ein anderes Ziel der Leistungsphase — Grundlage für den Betrieb, nicht für die Montage.

Für mich ist das eine ganz klare As-Built-Planung. Sie muss so dargestellt sein, dass ich einen Umbau darin erkennen und als Grundlage für den Umbau planen kann. Und ich will auch noch eine Leistung für das Facility Management haben. Es lohnt sich immer, da reinzulesen.

Sören: Das heißt, die ausführende Firma läuft auch mit einer Planung los und guckt am Ende, ob es tatsächlich so gebaut wurde.

Roman: Richtig. Ein Revisionsplaner der ausführenden Firma muss durch und sich die Revisionsplanung tatsächlich angucken.

Warum ist die Revisionsplanung gerade im Bestand so entscheidend?

Sören: Es geht ja auch um den Betrieb. Wenn ich in 20 Jahren für eine Bestandssanierung angefragt würde, kann ich mir erst dann wirklich sicher sein, dass das, was gebaut wurde, auch im Plan dargestellt ist, wenn ich eine Revisionsplanung habe. Bei jedem früheren Planungsstand — selbst der Werk- und Montageplanung — kann ich nicht sicher sein, dass es tatsächlich so umgesetzt wurde. Das ist das Hauptdilemma im Bestand.

Roman: Total. Diese Leistung wurde in den Gebäuden, die wir jetzt umbauen — oft 50, 60 Jahre alt — damals nicht erbracht oder nicht ernst genommen. In 50 Jahren, wenn das Gebäude, das wir jetzt fertig geplant und gebaut haben, komplett umgebaut werden soll, muss alles vorliegen. Zwischendrin finden Umbauten statt, die nicht dokumentiert werden — aber das ist nicht Aufgabe der jetzigen Firma. Die muss die Grundlage dafür schaffen, dass es gut darstellbar ist. Und da haben wir in vielen Fällen ein Problem.

Der Rest, der in der VDI 6026 steht, sind eher zusätzliche Unterlagen: Inbetriebnahme, Funktionstest, Sachverständigenabnahmen, Genehmigungen, Anlagenfunktionsbeschreibung vom Planer, Steuerparameter, Betriebs- und Bedienungsanleitungen, Einweisungsprotokolle, Datenblätter, Einbauanleitungen, Fabrikats- und Typenlisten, Wartungsanleitungen — und die Übernahme der Berechnungsunterlagen aus der Ausführungsplanung. Das ist ein Riesenpaket. Wenn ich die Revisionsplanung prüfe, muss ich also prüfen, ob die ausführende Firma alle meine Unterlagen aus der Ausführungsplanung übernommen hat, und ob alles um die für den Betrieb relevanten Dinge sowie die im Bau entstandenen Änderungen ergänzt wurde.

Roman: Dann steht da noch ganz weise drin: sämtliche verfügbaren sonstigen Dokumente. Was ist sämtlich und was ist sonstig? Das ist mein Lieblingssatz.

Was schuldet die HOAI als Grundleistung in Leistungsphase 8?

Roman: Jetzt schauen wir, was die HOAI als Grundleistung sagt. Da steht: Prüfung der übergebenen Revisionsunterlagen auf Vollzähligkeit.

Sören: Das ist Grundleistung Leistungsphase 8.

Roman: Grundleistung Leistungsphase 8 — wir sind noch nicht bei der besonderen Leistung. Es geht um die Prüfung der übergebenen Revisionsunterlagen, die Wartungsanweisungen und alles eben Genannte beinhalten, auf Vollzähligkeit beziehungsweise Vollständigkeit. Und stichprobenartige Prüfung auf Übereinstimmung mit dem Stand der Ausführung. Das heißt, ich muss mich stichprobenartig durchs Gebäude bewegen oder Aufnahmen ansehen und fragen: Ist das, was ich sehe, so dargestellt?

Sören: Zum Begriff stichprobenartig könnten wir eine eigene Folge machen.

Roman: Genau, das ist schon ziemlich kritisch. Als erfahrener Bauüberwacher würde ich mich fragen: Ist das jetzt meine Aufgabe, oder drücke ich es den Fachplanern oder der Projektleitung auf? Ehrlich gesagt würde ich es den Fachplanern aufdrücken, weil es die größte Lernerfahrung überhaupt ist: Guck dir an, was aus deiner Planung geworden ist, und prüf stichprobenartig die Stellen, die du für besonders kritisch hieltest — du hast ja auch die Montageplanung geprüft. Lieber Fachplaner Heizung, prüf bitte vor Ort bei einer kurzen Begehung mit mir die drei, vier kritischen Stellen.

Wie wenig Zeit lässt das Grundleistungs-Honorar für die Prüfung?

Sören: Wenn man sich vor Augen führt, was nach VDI alles zu den Revisionsunterlagen gehört, und wie es in der HOAI mit 0,75 Prozent gewichtet ist, dann ist das nicht viel an der Stelle.

Roman: Ist nicht viel, deswegen auch das stichprobenartige. Im Zweifelsfall, wenn ich es richtig gut machen möchte, mache ich eine Kannleistung daraus: Die Fachplanerin kommt mit der Revisionsplanung der ausführenden Firma auf die Baustelle, die ausführende Firma und die Projektleitung sind dabei, und man geht gemeinsam stichprobenartig drei, vier, fünf kritische Stellen durch. Wir gucken auf den Plan, an die Decke und stellen fest: Sind da nicht drei Entlüftungstöpfe, die im Plan vergessen wurden? Dann werden Markierungen gemacht, die Revisionsplanung geht zurück mit der Bitte um Korrektur — stichprobenartige Prüfung durchgefallen — und mir fehlt noch die Wartungsanweisung für den Kessel und das Obergeschoss 5: Da ist es bei der Vollzähligkeit und Vollständigkeit nicht erfüllt.

Grundleistung 0,75 Leistungspunkte. Sagen wir, es sind 100.000 Euro Honorar für die Heizung, dann sind das 750 Euro. Keinen Tag darf man dafür brauchen. Bei 10.000 Euro Honorar sind es 75 Euro — das wird hart.

Sören: Mit Stoppuhr einmal durchgehen.

Roman: Genau, drei, vier Stunden hast du Zeit.

Worin unterscheidet sich die besondere Leistung von der Grundleistung?

Roman: Jetzt kommt unser Fan. Er hat eine Anfrage bekommen, die Bestandsunterlagen der ausführenden Firmen zu prüfen. Ich schulde ja schon eine Prüfung der übergebenen Revisionsunterlagen — jetzt steht hier Prüfung von Bestandsunterlagen.

Sören: Zerstöre da gerade nicht den Nachtrag.

Roman: Jetzt frage ich mich, warum man im AHO Heft 6 Bestandsunterlagen schreibt und nicht Revisionsunterlagen. Das müsste man vielleicht verbessern, ich nehme das mit. Dann haben wir das Thema Plausibilitätsprüfung der Revisionsunterlagen. Für mich ist eine Plausibilitätsprüfung auch eine stichprobenartige Prüfung.

Sören: Wo ist grundsätzlich der Unterschied zur Grundleistung, wenn ich es ohnehin bringen muss? Das kann für Bereiche sein, die du gar nicht in deinem Planungsauftrag hast — wenn gewisse Fachplanungen ausgegliedert wurden.

Roman: Stimmt — wenn die Grundleistung gar nicht bei mir lag, bringe ich sie jetzt als besondere Leistung für einen anderen. Das wäre angemessen, ist aber ein Sonderfall. Hier steht außerdem: Plausibilitätsprüfung der Revisionsunterlagen der ausführenden Firmen, bestehend unter anderem aus Bestandsplänen, Bedienungs- und Wartungsunterlagen — viel ungenauer als die VDI 6026, aber kein Problem, wenn die VDI 6026 der Standard ist. Und dann kommt es wieder: Vollständigkeit und/oder Richtigkeit. Entweder kontrolliere ich auf Vollständigkeit oder auf Richtigkeit — aber das mache ich doch ohnehin. Eine stichprobenartige Prüfung auf Übereinstimmung mit dem Stand der Ausführung ist doch die Prüfung auf Richtigkeit. Der Text ist da etwas komisch. Statt Plausibilitätsprüfung müsste eigentlich vollständige Prüfung stehen.

Sören: Da müssen wir auf die Begrifflichkeiten sehr genau achten. Was sind Bestandsunterlagen und was Revisionsunterlagen — sind das dasselbe?

Roman: Die HOAI kennt nur Revisionsunterlagen, keine Bestandsunterlagen. Und die VDI 6026 kennt auch keine Bestandsunterlagen, nur Revisionsunterlagen. Vielleicht meinst du Bestandsunterlagen, die sowieso schon vorliegen — aber hier steht ja wieder der ausführenden Firmen, also gibt es frisch gebaute.

Sören: In Hamburg haben wir den Elbtower. Ist das nicht schon eine Sanierung und Bauen im Bestand, wenn man da wieder rangeht? Wo ist die Grenze, ab der etwas als Bestand und nicht mehr als Neubau gilt?

Welches Honorar ist für die vollständige Prüfung angemessen?

Roman: Für die Revisionsunterlagen steht hier 3 bis 6 v.H. des Gesamthonorars. Bei einem Gesamthonorar von 100.000 Euro wären das 3.000 bis 6.000 Euro für eine Plausibilitätsprüfung. Das passt nicht so richtig: Die Grundleistung kostet 750 Euro, diese besondere Leistung 3.000 bis 6.000 Euro — dann erwarte ich die vollständige Prüfung.

Sören: Also alle dir vorliegenden und sonstigen Dokumente prüfst du.

Roman: Ich prüfe alle Dokumente und ihre Richtigkeit auf der Baustelle — also ob die Revisionsplanung korrekt erstellt wurde.

Sören: Wenn es eine vollständige ist, baut sie auf der Grundleistung auf.

Roman: Wir reden noch nicht einmal von der Erstellung des As-Built-Modells, sondern davon, ob das As-Built-Modell korrekt ist. Es ist eine reine Prüfleistung.

Sören: Ein Modell fortzuschreiben ist für mich gar nicht Inhalt dieser Leistung.

Roman: Da kommen wir als Nächstes hin — das machen wir vielleicht in der nächsten Folge: Fortschreiben der Ausführungspläne beziehungsweise Bestandspläne und Revisionsunterlagen erstellen, Leistung 8.3.1.

Wir stellen fest: Eigentlich müsste da vollständige Prüfung der Revisionsunterlagen stehen — dann sind die 3 bis 6 Punkte wahrscheinlich auch angemessen, also etwa das Vier- bis Achtfache der Grundleistung. Verbessert das einfach, ich nehme es mit in die AHO-Kommission, dann verbessern wir es im Heft. Bis gleich bei der nächsten besonderen Leistung.