FLB (Funktionale Leistungsbeschreibung) als Sonderleistung

Was ist eine funktionale Leistungsbeschreibung und wozu dient sie?

Roman: Moin Moin und herzlich willkommen an der TGA-Bar. Ich bin Roman und heute ganz allein hier — Sören muss gerade eine Party organisieren und ist deshalb nicht dabei. Ich glaube, das ist meine erste Folge allein, also bin ich ein bisschen nervös. Sören, ich vermisse dich, beim nächsten Mal bist du hoffentlich wieder dabei.

Das Workcamp der tgabar in Heidelberg ist gerade vorbei — ein Riesenspaß, alle haben aktiv miteinander gearbeitet, gesprochen und gelacht. Auswerten werden wir die Konferenz aber zusammen mit Sören, das hebe ich mir auf. Heute habe ich mir stattdessen wieder die besonderen Leistungen geschnappt, und zwar eine, die sich besonders auf das Arbeiten mit Generalunternehmern bezieht.

Generalunternehmer (GU) sind Unternehmen aus der Ausführung, die verschiedene Nachunternehmer binden und zu einem Gesamtgebäude zusammenführen. Ich selbst habe mal zwei Jahre bei einem großen elektroausführenden Unternehmen gearbeitet und war im Prinzip auch Generalunternehmer — mit vielen Nachunternehmern für Kabelverlegung, Trassenbau, Leuchtenmontage und so weiter. Die Idee beim GU ist, dass der Bauherr sich Koordinationsaufwand spart und alles aus einer Hand bekommt.

Was der GU dann oft abfragt — und hier sind wir bei AHO Heft 6, besondere Leistungen bei der Planung von TGA —, ist keine detaillierte Leistungsverzeichnis-Ausschreibung, sondern eine sogenannte Leistungsbeschreibung beziehungsweise ein Leistungsprogramm, nur mit Ausschreibungszeichnung. Ich kenne den Begriff auch als funktionale Leistungsbeschreibung, meist abgekürzt FLB.

Warum ist die FLB in AHO Heft 6 eine besondere Leistung in Leistungsphase 6?

Roman: Ich habe das früher immer zum gleichen Honorar gemacht wie die Leistungsverzeichnisse und dachte, das ist viel weniger Arbeit: keine einzelnen Massen rausziehen, einfach viel Text schreiben, den ich auch wiederverwenden kann. Jetzt stelle ich fest: Im AHO Heft 6 ist das in Leistungsphase 6 als besondere Leistung markiert. Es gibt dafür drei Leistungspunkte, also drei von 100, zusätzlich zur Leistungsphase 6.

Konkret steht da: Aufstellen von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsprogramm, so dass in Verbindung mit Ausschreibungszeichnungen sowohl Generalunternehmer als auch Fachfirmen verbindliche Pauschalangebote einreichen können. Es geht also darum, eine Pauschalierung zu ermöglichen und das Thema Massen — die Mengenermittlung aus den Zeichnungen — dem GU zu überlassen. Die Texte müssen aber so gut sein, dass sie für ein Pauschalangebot reichen. Dazu gehört die Ausarbeitung allgemeiner und besonderer Vertragsbedingungen — also ein bisschen Rechtsberatung —, die Beschreibung der TGA nach Funktion, Art, Umfang, Qualität und Leistung sowie die Festlegung der Planungsgrundlagen. Im Prinzip ist es eine Art erweiterter Erläuterungsbericht ohne Massen, aber mit weiteren vertraglichen Randbedingungen. Das Ganze für drei von 100, gesondert zur ohnehin bestehenden Grundleistung.

Welches Risiko bergen kleine Fehler in der funktionalen Leistungsbeschreibung?

Roman: Diese besondere Leistung ist nicht ganz ohne. Findige Generalunternehmer merken irgendwann — natürlich erst nach der Beauftragung —, wenn sie unter Preisdruck geraten, dass sie Nachträge generieren müssen, um den Deckungsbeitrag für ihr Projekt zu heben. Dann werden entweder Nachunternehmer hart verhandelt oder man schaut noch einmal in die funktionale Leistungsbeschreibung und stellt fest: Da gibt es einen Schreibfehler oder da fehlt etwas.

Den schlimmsten Fall, den ich hatte: Ich hatte eine Anlage zur Nutzung einer Tiefgarage für Mietfahrzeuge ausführlich beschrieben, über mehrere Seiten — in dem Fall die HafenCity, die genau vorgegeben hatte, wie das Zugangskontrollsystem für die Autovermieter aussehen muss. Alles war super genau beschrieben, aber ich hatte irgendwo das Wörtchen „oder" hineingesetzt. Genau das hat der GU am Ende erfolgreich benutzt, um zu sagen, diese Leistung erwarte er bauseits — er habe sie nie angefragt und entsprechend nicht im Angebot ausgewiesen. Ich habe argumentiert, dass sein Angebot viele Dinge nicht explizit ausgewiesen hat, die in der funktionalen Leistungsbeschreibung standen. Am Ende haben Projektsteuerer und Bauherr aber gesagt, das „oder" rechtfertige ein Nachtragsangebot. Eine kleinste Ungenauigkeit kann also zu Nachtragsangeboten führen — insofern finde ich die drei von 100 durchaus gerechtfertigt.

Warum sollte zur FLB zusätzlich ein Massen-Leistungsverzeichnis vereinbart werden?

Roman: Ich würde sogar zusätzlich argumentieren: Auch der GU braucht ehrlich gesagt ein Massen-Leistungsverzeichnis. Er soll zwar pauschalieren, aber ohne Mengen und Auszählungen — die ich aus meinem Modell relativ schnell bekomme — hat er enormen Aufwand, verrechnet sich und kann meine Zeichnungen nicht ganz nachvollziehen. Ich habe deshalb in mehreren Fällen das Massen-LV zusätzlich zur funktionalen Leistungsbeschreibung mit hineinverhandelt. Das kann ich sehr empfehlen.

In der Praxis wird der Bauherr den Honoraransatz oft gegenrechnen lassen: Man lässt bei der Grundleistung nach, weil man kein Massen-LV mit Mengen- und Einheitspreisen macht. Da habe ich mich früher auch einspannen lassen.

Warum gibt es in Leistungsphase 7 nochmal drei Prozent für das Prüfen und Werten der Angebote?

Roman: Die FLB-Erstellung ist Leistung 6.2.1 mit drei von 100. In Leistungsphase 7 gibt es dann noch das Prüfen und Werten dieser Angebote aus Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm — die Auswertung vergleichbarer Angebote. Auch dafür gibt es nochmal drei von 100, also nochmal drei Prozent Honorar.

Wenn ich mein Beispiel nehme: Das übersehene Wörtchen „oder" und die nicht explizit ausgewiesene Leistung — das Zugangskontrollsystem für die Mietfahrzeuge — hätte ich beim Prüfen und Werten der Angebote herausbekommen müssen. Genau dort könnt ihr diese kleinen Fehler spätestens heilen, wenn ihr den Vergabevorschlag macht: Wo Positionen nicht nachvollziehbar pauschaliert angeboten sind, wo Beschreibungen angebotener Bauteile unvollständig sind, fragt ihr nach — etwa eine Liste der Leuchten oder der Sanitärobjekte. Wenn das im Angebot fehlt und nötig ist, um die FLB und die Zeichnungen zu vervollständigen, fragt ihr es ab, prüft es, und dafür bekommt ihr nochmal drei Prozent Honorar.

Wie sollten TGA-Planer die FLB künftig honorieren lassen?

Roman: Soweit meine heutige Einzelfolge. Wieder lesen hilft: AHO Heft 6, besondere Leistungen bei der Planung von technischer Ausrüstung. Wenn ihr für einen GU eine funktionale Leistungsbeschreibung macht, macht das bitte als Sonderleistung — drei von 100, drei Prozent Honorar für die FLB und nochmal drei extra für das Prüfen. Das steht alles in AHO Heft 6, in den Leistungsphasen 6 und 7. Und das Argument für den Bauherrn: Ihr müsst eine Qualitätssicherung machen, und die Texte solltet ihr zusätzlich zu Massen-LVs liefern, weil heute kein GU mehr Lust hat, sämtliche Massen aus den Zeichnungen herauszuzählen — das ist fast unmöglich. Ich ärgere mich, schon wieder sechs Prozent Honorar bei einigen Projekten verschenkt zu haben.

Ich freue mich, wenn Sören wieder da ist und wir die Konferenz auswerten — kleiner Spoiler: Wir schreiben daraus zusammen ein Buch und stellen es euch zur Verfügung. Wenn ihr Mitglied in der tgabar seid oder werden wollt, geht auf tgabar.de, werdet Mitglied und nehmt alles mit, was wir uns hier gegenseitig an Hilfe und Unterstützung bieten. Trefft euch mit Gleichgesinnten — das ist so cool, jedes Jahr eine Lieblingsveranstaltung. Wir hören und sehen uns wieder. Ich wünsche euch ein wunderschönes Wochenende. Tschüss, tschüss.