Bestandsaufnahme der TGA

Worum geht es bei der Bestandsaufnahme im AHO Heft 6?

Roman: Willkommen bei den besonderen Leistungen an der TGA-Bar. Die besonderen Folgen sind das heute.

Sören: Hello again.

Roman: Wir sind beim AHO Heft 6 und gucken uns besondere Leistungen an. Ihr seid gerade am Kalkulieren für den öffentlichen und privaten Bauherrn und fragt euch, wie soll ich denn jetzt bitte die Bestandsaufnahme kalkulieren — zeichnerische Darstellung und Nachrechnen vorhandener Anlagen und Anlagenteile. Es ist immer auch hilfreich, in das Heft 34 zu gucken. Da steht extra drin: Beschaffen von Unterlagen, die für das Vorhaben erheblich sind. Also nicht nur hinfahren, sondern auch das Beschaffen von Unterlagen. Das steht nicht ganz so explizit in Heft 6 mit drin.

Sören: Ich finde das schon einen relevanten Punkt: das Hinterhertelefonieren, Nachfragen, erst einmal die richtigen Personen zu erreichen.

Warum ist die Bestandsaufnahme keine Grundleistung?

Roman: In das staubige Archiv hinabsteigen, dort nach Plänen suchen, in diversen Ordnern aus den 90ern, die am besten noch für den Bauherrn digitalisieren, alles ordentlich ablegen und vielleicht noch mit OCR überarbeiten. Das ist natürlich keine Grundleistung. Wer kommt auf diese Idee, dass das eine Grundleistung sein könnte? Der VDI, der Verein Deutscher Ingenieure. Die VDI 6026 von 2022 sagt einfach: Das ist eine Grundleistung. Also bestehende Unterlagen beschaffen, einmal hinfahren, bestehende Anlagen aufnehmen, Verantwortung übernehmen für die bestehende TGA und deren Funktion. Das ist alles Grundleistung — ist natürlich nicht so, das ist einfach total falsch. In der VDI 6026 ist es nicht kursiv, sondern als Grundleistung beschrieben. Der AHO hat sich schon beschwert. Wir wollten uns als TGA noch an die Beschwerde dranhängen. Vorsicht, wenn die 6026 vereinbart wird: Das, was da in Leistungsphase 1 steht, ist zu einem Großteil besondere Leistung — und zwar die Bestandsaufnahme, die wir heute diskutieren.

Sören: Gerade weil der zeitliche Aufwand, der dahinter steckt, nicht zu unterschätzen ist.

Welche Verantwortung übernimmt man mit der Bestandsaufnahme?

Roman: Ich würde nicht nur Stunden kalkulieren, sondern am Ende noch einen Risikoaufschlag von 10 Prozent machen. Denn wir übernehmen damit die Verantwortung für den Bestand. Ihr könnt auch die vorhandene Bausubstanz anrechnen oder einen Umbauzuschlag machen. Ich finde es krass, dass man bestehende TGA-Pläne einscannt und fortschreibt und damit die Verantwortung für die Richtigkeit dieser Bestandspläne übernimmt — auch wenn die falsch sind. So einen Fall hatten wir schon: Da war die Kältetechnik falsch ausgeführt und falsch dokumentiert, am Ende war es mangelhaft. Wir haben festgestellt, es war gar nicht unser Fehler, die Anlage war schon vorher nicht richtig in Funktion. Trotzdem haben wir uns um Reparatur und Mangelbeseitigung gekümmert, obwohl die Anlage schon seit 10 Jahren lief. So etwas passiert dann — du bist plötzlich mit drin.

Sören: Ob die Anlage tatsächlich das liefert, was sie liefern sollte.

Roman: Genau. Deswegen steht hier auch: Erfassen der technischen Substanz, Erfassen der Mängel an den technischen Anlagen. Eigentlich macht man es wie ein Sachverständiger.

Sören: Genau, man muss fast einen Sachverständigen hinzuziehen, der die Leistungsfähigkeit der Anlage nach 10 Jahren im Betrieb überprüft — damit die Luftmengen tatsächlich dem entsprechen, was in der Planung steht. Sonst kommen statt 32.000 Kubikmeter Luft nur 12.000 an, und bis dahin hat sich keiner beschwert.

Wann sollte man einen Sachverständigen einbinden?

Roman: Noch kritischer: Wir hatten einen Fall mit einer Sprinkleranlage im Bestand, die weiter genutzt, aber erweitert werden sollte. Bei mir gingen alle Alarmglocken an. Es wurde die 6026 vereinbart, das heißt: Grundleistung ist, ich übernehme die Verantwortung und überprüfe die Mängel dieser Sprinkleranlage kostenlos. Das habe ich sofort in der Vertragsgestaltung ausgeschlossen. Trotzdem haben wir die Sprinkleranlage überprüft und uns dafür rund 10.000 Euro geben lassen, um sie mit einem Sachverständigen zu begehen. Ergebnis: Die Anlage ist eigentlich zu klein, nicht richtig gewartet, und die Sprinklerköpfe sind heute so nicht mehr zulässig.

Sören: Da ist das Budget für die Erweiterung der Anlage eigentlich schon mit der Ertüchtigung der bestehenden Anlage aufgebraucht.

Roman: Total. Wenn ihr eine Bestandsaufnahme kalkuliert und da eine Sprinkleranlage oder eine bestehende Brandmeldeanlage habt, würde ich mir einen Sachverständigen schnappen, ihn um ein Angebot bitten, dieses Angebot mit einem Aufschlag versehen und meine eigene Zeit draufrechnen. Denn ihr übernehmt die Verantwortung für die bestehende TGA.

Sören: Wo machst du für dich selbst die Leistungsgrenze? Wenn ich auf ein Gewerk wie eine Lüftungsanlagen-Erweiterung schaue, die auf dem Dach eines in die Jahre gekommenen Gebäudes steht — wo fängt der Statiker an, wann ziehst du ihn hinzu?

Wie weit reicht die Verantwortung für die bestehende TGA?

Roman: Die TGA hat eine Grenze, nämlich die TGA. Den Statiker würde ich da nicht mit reinziehen, das ist eine andere Planungsaufgabe. Aber dass die TGA, wie sie da steht, gut funktioniert, ist deine Verantwortung, und die musst du dir honorieren lassen, sonst bist du der Dumme. Wenn du sie in die Planung überführst und dann erweiterst, umbaust oder modernisierst, bist du verantwortlich für die bestehende TGA. Dazu steht im AHO Heft 6: Vergleich der technischen Substanz mit noch vorhandenen Planunterlagen. Ich muss mit den Bestandsunterlagen aus dem Archiv zur Anlage gehen und vergleichen: Ist das so gebaut worden? Abweichungen muss ich dokumentieren, die Bestandsunterlage digitalisieren, und wenn Dinge nicht dokumentiert sind — etwa eine fehlende Pumpe — diese mit eintragen. Dann muss ich die Daten auswerten und auf Grundlage vorhandener bzw. ergänzender Bestandspläne nachrechnen. Wenn die Pumpe zu klein war und du es nicht entdeckt hast, bist du am Ende dafür verantwortlich, dass sie zu klein ist — auch wenn du gar nichts geändert hast.

Sören: Das heißt auch, das ganze Bestehende wirklich in die eigene Planung zu integrieren und eigentlich noch einmal komplett zu zeichnen, darzustellen, auszulegen.

Roman: Bauen im Bestand ist gerade für die Gebäudetechnik ein hochriskantes Unterfangen — außer ihr zieht alles frei und es kommt alles neu. Früher hatten wir mehr Umbauten, Erweiterungen und bestehende Anlagen. In einem Krankenhaus haben wir aus einer alten Lüftungsanlage eine Teilsanierung gemacht, neue Filtersysteme und Ventilatoren eingesetzt. Was da für ein Risiko drinsteckte. Ich war jung und naiv — heute würde ich mir schon Sorgen machen.

Wie kalkuliert man die Bestandsaufnahme richtig?

Roman: Fazit: Achtung bei der Bestandsaufnahme. Sie steht als Grundleistung in der 6026. Schließt das aus oder macht eine besondere Leistung daraus. Kalkuliert nicht nur den Zeitaufwand für alle Punkte, die da stehen — Erfassen der Substanz, Erfassen der Mängel. Holt euch bei kritischen Anlagen wie Sprinkleranlagen ein Angebot von Sachverständigen dazu, dokumentiert alles, rechnet das mit ein und macht noch einen Aufschlag dafür, dass ihr die Verantwortung für die bestehende TGA übernehmt.

Sören: Das ist schnell ein großes Paket — dafür, dass man nur eine Bestandsaufnahme machen muss.

Roman: Ich erinnere mich an ein relativ großes Projekt, für das wir das mal angeboten haben. Wir haben dafür nur 25.000 Euro genommen und uns hinterher tierisch aufgeregt, weil wir einen Aufwand von 40.000 Euro hatten — allein für das Rauswühlen und Digitalisieren von Bestandsunterlagen aus Archiven und das Abgleichen vor Ort. Ein Riesenaufwand. Mein Rat: Bevor ihr das kalkuliert, geht zu den Kolleginnen und Kollegen und überlegt, wer der Vollexperte ist, der euch bei der Bestandsaufnahme begleitet, und ob jemand einen Sachverständigen kennt, der kritische Anlagen mit bewertet. Legt auf alles, was ihr kalkuliert, am besten noch einmal 20 Prozent drauf.

Sören: Was hältst du davon, je nach Größe des Projekts den Aufwand vorab vor Ort abzuschätzen? Bei einem Großprojekt mit fast 40.000 Euro lohnt es sich, sich das in Ruhe vorher anzuschauen.

Roman: Wenn ihr unbedingt diesen Auftrag wollt und schon fast gesetzt seid, lohnt es sich, vorab hinzufahren, ein paar Fotos zu machen, zu fragen, wo die Bestandsunterlagen liegen, und ins Archiv zu schauen, wie verstaubt es ist.

Sören: Nicht nur vom Schreibtisch aus kalkulieren, sondern sagen: Diese vier Stunden für eine Erstbegehung sind gut investiertes Geld.

Welche Rolle spielt die digitale 3D-Bestandserfassung?

Roman: Es gibt noch einen zweiten Teil der Bestandsaufnahme, der hier noch nicht drinsteht — ich denke, das werden wir in das neue AHO mit einbringen: die 3D-Bestandserfassung mit einer Punktwolke und einer anschließenden 3D-Modellierungsleistung. Man nimmt den Bestand auf und lässt ihn hinterher modellieren. Als Größenordnung lag das bei etwa vier bis fünf Euro pro Quadratmeter BGF. Das lohnt sich total — ich würde durch ein Bestandsprojekt nie mehr ohne durchgehen.

Sören: Ich habe neulich so eine digitale Bestandsaufnahme gesehen, wo sie mit einem Rucksack rumgehen und horizontal und vertikal alles aufscannen, Punktwolken und Orthofotos erzeugen, die auf etwa zwei Zentimeter genau sind. Beeindruckend — die Grenze ist nur, dass nicht sichtbare Elemente nicht gesehen und damit nicht dokumentiert werden. Aber alles darüber hinaus ist besser als jede manuelle Dokumentation. Gerade in größeren Projekten sollte das fast Standard sein, zumindest unterstützend.

Roman: Wenn ihr euch fragt, wie so eine digitale Bestandsaufnahme kalkuliert wird und wen ihr fragen könnt: Es gibt an der TGA-Bar ein Dokument zur digitalen Bestandsaufnahme. Das hat unser guter Freund Christian Herbst, Lounge-Leiter für die kreislaufgerechte TGA, erstellt. Ich packe es in die Show Notes. Da steht der Anwendungsfall mit drin und ein paar Beispiele. Ich weiß ungefähr, dass es bei vier bis fünf Euro pro Quadratmeter lag, vielleicht inzwischen günstiger. Das wäre eine Erweiterung dessen, was in Heft 6 steht.

Sören: Sehr guter Input.

Roman: Das war ziemlich ausführlich für diese besondere Leistung — sie ist auch besonders gefährlich. Wir wünschen euch viel Erfolg beim Kalkulieren, und streckt euch.

Sören: Das ist ein guter Weg. Bis dann.