Bauzeitverlängerung - der Klassiker

Worum geht es bei Bauzeitverlängerung?

Roman: Herzlich willkommen an der TGA-Bar — heute geht es um Bauzeitverlängerung.

Sören: Ein guter Zeitpunkt, mal über die Bauzeiten bekannter Projekte zu sprechen. Elbphilharmonie, zehn Jahre.

Roman: Berliner Flughafen, fast 20 Jahre, etwa 2001 bis 2019. Stuttgart 21 — fertig wird das wohl 2025. Über Bauzeitverlängerung gibt es viele Podcast-Folgen bei Spotify, von geschätzten Kollegen und Beraterinnen. Aber Sören, du hast das Thema aufgebracht — du hast da aktuell eine Kalkulationsfrage.

Sören: Genau. Bauzeitverlängerung muss sich nicht zwangsläufig durch Verzögerungen einstellen, sie kann auch von vornherein angekündigt sein, aus unterschiedlichsten Gründen. Wenn ich in die HOAI schaue, mit meinem Bauvertragsrecht, und ich Bauüberwachung beauftragt habe — in der Angebotsphase heißt es, wir gehen von zwei Jahren Bauzeit aus —, dann ist es der HOAI ja nicht egal, wie lange wir tatsächlich bauen.

Welche Voraussetzung braucht es, um Mehraufwand geltend zu machen?

Roman: Das ist der Grundsatz des naiven Bauherren, der sagt: Ich will keinen Cent mehr ausgeben.

Sören: Aber ich habe Möglichkeiten, mich zu wehren, wenn aus zwei Jahren Bauzeit drei werden oder aus drei vier.

Roman: Das Erste, was zum Wehren wichtig ist: Es muss überhaupt eine Bauzeit im Vertrag stehen. Steht das nicht drin, wird es schwierig.

Sören: Es ist ein Grundprinzip, zeitliche Faktoren reinzunehmen — sonst hat man eine Wirkung ohne finales Datum.

Roman: Interessante Frage: Wenn ich mich als Bauherr weigere, einen festen Termin zu schreiben, und sage, Termine werden über den Bauzeitenplan im Anhang immer neu definiert — das ist auch ein Klassiker. Ich kann mich aber nicht an einen Vertrag erinnern, in dem es keinen einzigen festen Termin gab.

Sören: Das macht doch einen Vertrag aus: dass man sich am Ende über die Termine streiten kann.

Wie rechne ich den Mehraufwand bei verlängerter Bauzeit über Leistungspunkte ab?

Sören: Welche Möglichkeiten habe ich? Ich kann in die HOAI gucken: Es gibt Leistungen, die im Bauablauf in der Regel nur einmal stattfinden, wie Abnahmen — und solche, die sich gerade bei einer Verlängerung niederschlagen.

Roman: Ich habe so die Teilleistungen A bis F oder G im Kopf — das endet etwa bei „Terminplan fortschreiben". Das sind Wiederholungsleistungen, die sich über die Bauzeit ständig wiederholen.

Sören: Und die laufen durch den längeren Zeitraum als Betreuungsaufwand einfach weiter, werden eher mehr.

Roman: Das ist ein Großteil der Leistungsphase 8. Über die AHO hast du dort etwa 18 Punkte; mit den anderen Leistungen zusammen kommst du deutlich über 20 Leistungspunkte. Die kannst du über die Bauzeit aufteilen.

Sören: Auf den Monat runterbrechen und dann die zusätzliche Zeit draufschlagen.

Roman: Genau. Die Verhandlung ist nicht ganz einfach, zumal dann oft alle gleichzeitig mit dem Thema kommen. Es ist unangenehm, weil es plötzlich auf allen Seiten mehr kostet. Ich habe erlebt, dass das System Bauherr kollabiert, gar nichts mehr zahlt, dann kommen alle mit der Bauhandwerkersicherung, es gibt einen Haufen Kündigungen. In vielen Fällen gibt es eine Karenzzeit — etwa 20 Prozent der Bauzeit als Karenz. Bei zwei Jahren wären das ein paar Monate.

Sören: Aber alles, was darüber hinausgeht, muss man nicht auf seine Kappe nehmen.

Roman: Genau. Bauzeitverlängerung ist relativ gut zu lösen — über die Leistungspunkte. Es kann sein, dass es statt 35 dann 45 oder 49 Leistungspunkte in der Acht werden. Wenn man die Leistungspunkte der sich wiederholenden Leistungen korrekt hochrechnet, bleibt man im Leistungspunkte-Denken und rechnet am Ende eben über 40 Leistungspunkte ab — statt in Euro. Das wird auch akzeptiert.

Wie gehe ich mit einer Bauzeitverschiebung um?

Roman: Bauzeitverschiebung ist nochmal ein anderes Thema. Ich hatte durch Bestandsgebäude schon zweimal den Fall, dass sich der Baubeginn für die TGA stark verschiebt.

Sören: Da ist in der ursprünglichen Kalkulation noch keine Leistung angefallen.

Roman: In der Praxis aber schon. Es gibt weiter regelmäßige Bauherren- und Planungsbesprechungen, vielleicht steht schon ein Bauüberwacher parat und bearbeitet erste Mini-Vorleistungen. In einem Bauvorhaben hatten wir mit dem Blitzschutz, der in den Boden musste, ein Jahr lang immer wieder zu tun — meine Leute sind dann immer hingefahren.

Sören: Das summiert sich.

Roman: Die zweite Bauherrenbesprechung alle zwei Wochen, das Team fragt, was los ist, es gibt Störungen, der Bauzeitenplan verschiebt sich fünf, sechs Mal. Irgendwann habe ich gesagt: So geht es nicht weiter. Ich habe zwei Personen in Teilzeit, zweimal zwölf Stunden, für die verlängerte Zeit bis zum Baubeginn TGA angeboten — während der Rohbau vor sich hin werkelte. Das ist durchgegangen und wurde bezahlt. Bauzeitverschiebungen kann man also über Stundenaufwand geltend machen.

Sören: Das kann man heute super nachweisen, wo man welche Zeit reinsteckt.

Warum sollte man Demontagen im Bestand als eigenes Objekt kalkulieren?

Roman: Dann gibt es bei Bestandsgebäuden das Thema Demontagen, wenn die länger dauern und auch für die TGA etwas zu tun ist. Wir schreiben inzwischen Demontageleistung TGA mit aus. Die würde ich in Zukunft immer als eigenes Objekt kalkulieren — eine Erkenntnis aus der Lounge Projektleitung: Demontage TGA ist ein eigenes Objekt.

Sören: Wegen des vermehrten Aufwands im Bestand?

Roman: Eher, weil es eine zeitlich und technisch getrennte Leistung von allen anderen ist. Es läuft als sonstige Leistung TGA in der Kostengruppe 490; wir machen eine eigene Anlagengruppe daraus. Es ist ein eigenes Objekt mit eigenem Planungs- und Bauablauf, das ich getrennt honorieren lassen würde. Bei dem Bauvorhaben sind es etwa 200.000 bis 250.000 Euro anrechenbare Kosten für TGA-Demontagen.

Sören: Weil auch durchdacht werden muss, wie man demontiert.

Roman: Genau, auch weil Dinge nicht zerstört werden sollen — das Gebäude soll wieder genutzt werden. Da kommen Freischaltungen, Zwischenlagerungen, Demontagen, etwas Baustrom und Bauwasser zusammen — verschiedene Leistungen kombiniert. Dafür wird man dann auch für die Bauüberwachung bezahlt.

Warum sollte eine eigene Demontagezeit und ein Baubeginn TGA in den Vertrag?

Roman: Wenn ich die Demontagen im Auftrag habe, müsste ich dafür auch eine Demontagezeit im Vertrag haben — denn dafür gilt ja die Bauzeit der Leistungsphase 8. Und dann die Bauzeit TGA: Ab wann kann ich mit der TGA auf die Baustelle? Das hatte ich noch nie im Vertrag, würde es aber empfehlen, reinzuverhandeln. Der geplante Baubeginn TGA ist absolut kalkulationsrelevant — wie soll ich sonst meine Bauüberwachung einplanen, ab wann muss sie verfügbar sein, vielleiche brauche ich Externe?

Sören: Weil der bei der Demontage anfängt.

Roman: Genau, und das verkürzt die Bauzeit auf ein realistisches Maß — auf den Zeitraum, in dem ich die Bauüberwachung wirklich brauche. Sonst steht im Vertrag der Rohbau-Baubeginn, der weit vor dem Baubeginn TGA liegt. Dann hast du 24 Monate Bauzeit im Vertrag, musst aber nur 16 Monate vor Ort sein — und wenn sich das verlängert, bekommst du auch mehr Geld pro Monat. Das ist fair.

Sören: Beim Rückbau muss ich nochmal nachdenken. Den nimmt man oft unter ferner liefen mit, dabei steckt je nach Komplexität deutlich mehr Aufwand drin.

Roman: Das ist das nächste Argument: Wir brauchen die vollen 35 Leistungspunkte in der Demontage für die Bauüberwachung, aber vielleicht nicht die vollen 22 Leistungspunkte Ausführungsplanung und 17 Leistungspunkte Entwurfsplanung — das Planen ist hier ein anderer Aufwand. Ausschreiben, vergeben und überwachen muss ich aber auf jeden Fall, also Leistungsphasen 6, 7 und 8 voll, die anderen anteilig. Dann habe ich eine faire Kalkulation mit einem eigenen Objekt.

Sören: Bei Schadstoffen im Rückbau muss ich nochmal mehr reinrechnen — Beprobung, Zwischenlagerung und so weiter.

Roman: Da müsste man gegenrechnen, ob die zusätzlichen anrechenbaren Kosten ungefähr dem eigenen Objekt entsprechen — wegen der Degression der Honorarordnung gleicht sich das wahrscheinlich aus.

Sören: Da muss man einfach mal kalkulieren.

Roman: Eigenes Objekt für die Demontage ist für mein nächstes Projekt gesetzt. Und noch ein Schluss: Diese Aussage „das ist zeitlich nicht gebunden" ist Quatsch — dann ist auch alles andere zeitlich nicht gebunden, dann plane ich eben noch vier Jahre, steht ja nicht drin. Gut verhandeln im Vertrag. Tschüss.