Baukostenexplosion und die Folgen für die TGA

Was bedeutet die Baukostenexplosion 2022 für Planer und Bauherren?

Roman: Moin moin aus Hamburg und herzlich willkommen zum einzigen Podcast zum Thema Projektmanagement in der TGA. Sören und ich sitzen an der Bar und sprechen über Baukostenexplosionen.

Sören: Genau, als Fortführung unserer einleitenden Folge und als Sonderthema aus gegebenem Anlass.

Roman: Den Begriff Explosion benutze ich gerade ungern, aber er taucht überall auf. Was wir alle erleben, sind aufgrund verschiedener geopolitischer Umstände extrem steigende Baukosten.

Sören: Vor allem in einem unvorhersehbaren Maße.

Roman: Und über verschiedene Baumaterialien in unterschiedlicher Größenordnung. Beim Holz hatten wir das als Corona-Thema, die Holzpreise sind in die Luft gegangen, und jetzt reden wir über Stahl.

Sören: Der sich teilweise verdoppelt hat.

Roman: Total abgedreht. Es gibt wahnsinnig viele geopolitische Umstände — die alle zu diskutieren traue ich mir nicht zu. Die Frage ist: Was hat das mit Projektmanagement zu tun, und was können wir tun?

Sören: Erstmal müssen wir festhalten, dass die Preisentwicklung dieses Jahr einfach da ist, mit 20 Prozent.

Roman: Wir haben uns für ein aktuelles Bauvorhaben das BKI nochmal angeguckt: 20 Prozent von 2020 auf 2021 und nochmal 15 Prozent von 2021 auf 2022.

Sören: Also in Summe 35 Prozent in zwei, drei Jahren.

Roman: Sogar noch mehr, weil die 15 Prozent ja auf die 20 Prozent obendrauf kommen. Liebe Bauherren, herzliches Beileid — im Moment ist es nicht lustig zu bauen und nicht lustig zu planen. Ich hatte gestern ein langes Telefonat mit einem frustrierten Bauherrn, der fragt: Was soll ich machen? Er kann versuchen, Erlöse beim Hotel oder bei der Vermietung inflationsbedingt zu erhöhen, ist aber total verunsichert. Und wir als Planer haben schon eine Kostenberechnung abgegeben. Nach dem Entkopplungsprinzip der HOAI nenne ich nicht die Kosten zum avisierten Bauzeitpunkt, sondern die mir heute bekannten Kosten. Jetzt habe ich eine Kostenberechnung, die bei 10 Millionen TGA endet, und erkenne, dass wir wahrscheinlich bei 13,8 oder 15 Millionen landen, im schlimmsten Fall noch mehr.

Erste Empfehlung: Lässt sich durch eine geänderte Planung Geld sparen?

Sören: Welche Möglichkeiten haben wir denn da konkret?

Roman: Der Planer wird zuerst sagen: Ich könnte Kosten reduzieren, indem ich meine Planung ändere. Gehen wir davon aus, wir sind mit Leistungsphase 3 durch — das Bausoll ist über Kostenberechnung, Erläuterungsbericht und Entwurf definiert, das Modell steht. Dann sage ich dem Bauherrn: Ich kann mir vorstellen, dass wir nochmal Kosten reduzieren. Das ist eine Wiederholungsleistung, für die ich zusätzliches Honorar bekomme. Das ist nicht angenehm, wenn jemand 3,8 Millionen Mehrkosten auf der Uhr hat und der Planer sagt: Für 100.000 Euro plane ich dir alles neu. Aber man rutscht zurück in Leistungsphase 2 und kann Varianten bilden.

Sören: Es ist auf jeden Fall eine Möglichkeit, die Qualität zu reduzieren.

Roman: Dabei habe ich aber Terminverzögerungen und muss die anderen Planer wieder einbeziehen. Als TGA-Planer kann ich nicht allein durch Vereinfachung meiner Planung die Baukosten senken.

Sören: Die Big Points betreffen ja nicht nur die TGA.

Roman: Genau. Bei der TGA habe ich gefühlt eine Drittelung: den Energie- und Wärmeerzeuger oder die Brandmeldezentrale, dann die Kabel und die Verteilung, und am Ende die greifbare Installation. Bei dieser Drittel-Logik kann ich nur an bestimmten Stellen drehen — wenn ich bei Sanitär einen Standard ändere, ändere ich nur ein Drittel der Sanitärplanung; Hebeanlagen und KG-Rohre bleiben. Den umbauten Raum, also die BGF, zu reduzieren wäre eine weitere Option.

Sören: Aber das ist wieder übergeordnet — da fällt etwas von der TGA ab, betrifft aber auch andere Disziplinen.

Zweite Empfehlung: Lohnt es sich, die Ausschreibung und die LVs zu überarbeiten?

Roman: Im zweiten Schritt könnte man die bevorstehende Ausschreibung ändern und Standards reduzieren — das letzte Drittel, die greifbare TGA einfacher machen und die LVs anpassen. Das haben wir schon gemacht: In einem Projekt wurde nochmal eine Kostenrunde gedreht, obwohl unsere LVs schon standen. Dabei wurden nochmal drei Prozent gefunden — es gab Schnittstellen, die nicht entdeckt waren, und Sachen, die doppelt ausgeschrieben wurden.

Sören: Also nochmal detaillierter einsteigen, um das letzte Quäntchen rauszuquetschen.

Dritte Empfehlung: Können Fördermittel die Mehrkosten abfedern?

Roman: Der Planer könnte auch sagen: Gucken Sie mal, ob Sie nachfinanzieren.

Sören: Auch das muss als Möglichkeit im Raum stehen.

Roman: Interessant wäre eine Fördermittelberatung. In Hamburg fördert die Investitions- und Förderbank zum Beispiel explizit RDA-Anlagen: Wer ein Treppenhaus hat, das entraucht werden muss, bekommt 80.000 Euro als verlorenen Zuschuss. Solche Fördermittel sollten Bauherren sowieso im Blick haben — vielleicht haben sie das aber nicht. Und vielleicht ergeben sich aufgrund der aktuellen Situation weitere Fördermittel, etwa von der KfW. Das ist eine Sonderleistung; die meisten TGA-Planer zucken mit den Schultern und sagen, Fördermittel mache ich sonst nicht. Es könnte sich lohnen, die Websites zu durchforsten, einen Tag Arbeit oder einen Studenten daranzusetzen und generell Kompetenz im Thema Fördermittel aufzubauen.

Vierte Empfehlung: Was lässt sich mit den Auftragnehmern verhandeln?

Roman: Ich könnte mit den Auftragnehmern sprechen, wenn schon vergeben ist — dann geht es um Baurecht. Es gibt vielleicht eine Preisgleitklausel, und ich kann verhandeln, ob bei bestimmten Preisunterschreitungen der Bau fortgesetzt oder überhaupt erst gestartet wird.

Sören: Das ist schon sehr speziell, aber nichtsdestotrotz eine Möglichkeit, die man sich angucken kann.

Fünfte Empfehlung: Wann ist es sinnvoll, einfach abzuwarten?

Roman: Als nächsten Vorschlag könnten wir einfach abwarten und schauen, wo die Reise hingeht. Das kann man in jeder Planungsphase tun: nach Leistungsphase 2, wenn alle Entscheidungen getroffen sind und die ersten Kostenschätzungen vorliegen; nach der Kostenberechnung; ich könnte die LVs einfrieren oder sogar schon Angebote einholen und dann abwarten. Das machen wir gerade bei einem großen Projekt. Als Planer muss ich mich nur fragen, was ich tun muss, um das sauber zu dokumentieren und den Status einzufrieren. Über die Bauabschnittsbildung könnte ich entscheiden, was unbedingt jetzt getan werden muss und was später — und die Baupreisentspannung abwarten. Vielleicht ist der Krieg vorbei, Corona durch, die Produktionsketten stabilisiert und der Stau vor den Häfen aufgelöst. Dann bauen wir eben 2024 statt 2023.

Sechste Empfehlung: Wie helfen wiederverwendete Baustoffe nach Cradle to Cradle?

Roman: Und ich hätte einen sechsten Vorschlag. Ich bin großer Fan von Cradle to Cradle. Warum gucken wir uns nicht an, was am Baumarkt bereits vorhanden ist? Restado ist so eine Plattform, die wir uns gerade angeguckt haben, auf der die Firma Concular immer mehr macht und versucht, gebrauchte Baustoffe zu vermarkten.

Sören: Vielleicht pusht die aktuelle Situation gerade diese Thematik, dass wir mehr das Augenmerk darauf richten, neue kreative Wege zu finden, um die Preissteigerung zu umgehen oder zumindest zu reduzieren.

Roman: Kreativ bleiben ist die Ansage — und kreativ sind wir auch an der Bar. Wir gucken mal, was wir uns für einen Drink bestellen, weil Vodka nicht verfügbar ist. Danke fürs Zuhören und viel Erfolg.