Baukosten-Interview mit Christian Klitsch

Warum holt sich die tgabar einen Projektkaufmann an die Bar?

Roman: Moin Moin aus Hamburg und herzlich willkommen zum einzigen Podcast mit dem Thema Projektmanagement in der TGA. Sören Janson und ich, Roman Fritsches, sitzen an der Bar — und wir sitzen nicht alleine da. Christian Klitsch ist da. Wir haben die letzten Folgen über Kosten gesprochen, Kostenverfolgung, Baukostenexplosionen, und wir freuen uns sehr, dass du da bist. Du warst ein ganz großes Tier bei großen Projekten im Bereich Kosten, zum Beispiel bei der Elphi in Hamburg, und jetzt bringst du die Energiewende voran und kümmerst dich um das Thema Kosten bei einer ausführenden Firma.

Christian: Vielen Dank, das freut mich sehr. Kosten ist ein ganz besonderer Punkt bei Großprojekten — sie frühzeitig zu erkennen, zu ermitteln und detailliert vorauszuschauen, das ist die große Kunst. Andernfalls können Projekte auch wie beim Berliner Flughafen enden.

Roman: Da haben wir auch schon mal darüber philosophiert. Es gab Änderungen in der Planung, die nach dem Baubeginn umgesetzt werden sollten — ich glaube, es waren 200.000 Quadratmeter BGF, die dazukamen, als der Bau schon begonnen hatte.

Sören: Großes Kino. Aber das Thema Kosten haben wir nicht nur bei Großprojekten, sondern bei allen Projekten. Wir von der Planerseite schauen eher in den Bereich Kostenschätzung und Kostenberechnung. Und weil wir die Disziplinen mit den ausführenden Firmen stärker zusammenbringen wollen, holen wir uns den dritten Stuhl an die Bar und schaffen den Brückenschlag in den ausführenden Bereich. Für viele Planer ist das ein Buch mit sieben Siegeln — was machen ausführende Firmen aus den Preisen, die man in den LVs angegeben hat?

Wie kalkuliert eine ausführende Firma eine LV-Position?

Roman: Material- und Lohnanteil — das haben Planer schon gehört. Man hat eine LV-Position und kalkuliert, wie viel Zeit und Material draufgeht. Aber das ist sehr einfach gedacht.

Christian: Das ist einfach gedacht, wenn du nur in Leistungsphasen denkst. Wichtig ist, in Arbeitspaketen zu denken und sich in die spätere Bauausführung hineinzuversetzen — nicht nur als Techniker, sondern auch in gutem Zusammenspiel mit deinem Kaufmann. In einem klassischen Hochbauprojekt musst du wirklich in Detailpositionen denken: Welche Parameter sind für die Gründung anzusetzen? Ich empfehle, schon rechtzeitig Partnerunternehmen als Planungsbüro in die Kalkulation einzubinden, um die Know-how-Träger zusammenzubekommen. Die Bauunternehmen kalkulieren mit harten Mannstunden — mit den Monteuren, die später die Leistung vor Ort ausführen. Das hat auch mit Kapazitäten am Baumarkt zu tun, die aktuell schlicht nicht vorhanden sind.

Roman: Was heißt für dich genau Partnerunternehmen? Sollen Planer mehr auf Hersteller zugehen oder auf Firmen, die eine Teilleistung komplett erbringen?

Christian: Nehmen wir den klassischen Generalunternehmer, der auf der von euch gelieferten Planungsleistung aufsetzt und sein Know-how einbringt. Er ermittelt, wie viele Mannstunden er pro BGF braucht und welche Materialanteile zu berücksichtigen sind. Wir kalkulieren sehr straight mit Manpower in Verbindung mit Materialanteilen und Fremdleistungen, die man sich zukauft.

Roman: Gerade bei Fremdleistungen — wir hatten eine Ausschreibung für TGA gemacht, verschiedene Lose und Gewerke. Bei der Lüftungstechnik haben wir Profil- und Montagestahl einfach in Kilogramm ausgeschrieben: Wir brauchen 20 Tonnen Befestigungskonstruktion, liefert eine Angabe pro Kilo. Wie kalkuliert eine ausführende Firma da einen Kilopreis, wenn sie auch Montagezeiten einrechnen muss? Das ist eine fiese Mischkalkulation, oder?

Christian: Das ist eine fiese Mischkalkulation. Da ist es gut, dass ihr heute Mittel und Wege habt, eure Mengen anhand eines 3D-Modells hochzurechnen und ein Aufmaß zu erstellen. Macht ihr das tatsächlich schon? Hat sich das in den Planungsbüros durchgesetzt?

Roman: Wir haben dazu, glaube ich, acht Folgen zum Thema BIM gemacht. Es gibt den BIM-Masterplan von Bundesbauten, da passiert gerade viel. Trotzdem machen 74 Prozent aller Architekturbüros unter zehn Mitarbeitern noch kein BIM. Gerade bei einer Halterung ist es so, dass wir Planer das gern auf die ausführenden Firmen schieben, weil Befestigungskonstruktionen und Halterungen laut VOB/C zur Montageplanung gehören. Das hat Nachteile: Würde man vorab mit Firmen wie Hilti sprechen, die coole Sonderkonstruktionen anbieten, könnte man ein besseres Bauvorhaben umsetzen. Aber meistens sagen Planer nur „20 Tonnen Profilstahl, daraus nimmst du Schienen und baust“. Massen aus dem Modell für Halterungskonstruktionen zu ermitteln, ist super selten.

Aus welchen Bestandteilen setzt sich eine Kalkulation zusammen?

Sören: Wenn ich dich richtig verstehe, machen wir es uns in der Planung fast ein bisschen einfach. Du hast einen Materialanteil, einen Lohnanteil, einen Teil über eigene Leute und einen Teil, der fremdvergeben wird. Es ist sehr dezidiert, was man sich in der Kalkulation anguckt — und 20 Tonnen Stahl runterzubrechen ist nochmal etwas ganz anderes. Dadurch wird auch der Übergang von der Kalkulation zur Kostenverfolgung schwierig, oder?

Christian: Es gibt verschiedene Kalkulationsmöglichkeiten. Entweder du kalkulierst mit einem Deckungsbeitrag, oder du verwendest eine Vollkostenrechnung, bei der du deine Verrechnungssätze festlegst und den Bedarf für ein Bauprojekt hochrechnest — deinen Manpowerbedarf. Du brauchst beispielsweise 10.000 Stunden, um deine Gründung fertigzustellen, und hast deinen gemittelten Stundensatz. In der klassischen Vollkostenrechnung kommen Zuschläge dazu, die du nach Erfahrungswerten mit Materialanteil ermittelt hast — nehmen wir 15 oder 20 Prozent. Dazu musst du Ansätze berücksichtigen wie Risiko, Bürgschaftskosten, Bauschild, Baustrom, Umlagen, kalkulatorische Zinsen, Konzernabgaben. Und das Allerwichtigste: Jede Firma hat eine Gewinnerzielungsabsicht. Da wir im Moment einen Nachfragemarkt haben und wenige Anbieter überhaupt noch Ressourcen haben, bestimmen die wenigen Anbieter den Preis sehr stringent.

Wozu dient die Urkalkulation und wann muss sie offengelegt werden?

Roman: Das ist das Thema Baukostenexplosion aus der letzten Folge. Ich habe dich so verstanden: Material und Lohn sind ein Ansatz, dann kommen Gemeinkosten dazu. Eine Position besteht immer aus Einzelkosten und Gemeinkosten, und diese Anteile hast du am Ende in der Urkalkulation, die du mit deinem Angebot übermitteln musst — oder die im Hintergrund liegt. Mir fehlt der Praxisansatz: Sie wird immer gefordert, ich habe sie selten gesehen. Wie ist das rechtlich — muss sie zur Verfügung gestellt werden, erst wenn es Streit gibt, oder wann?

Christian: Juristen antworten darauf „es kommt darauf an“ — und es kommt wirklich darauf an, was du in den Verträgen vereinbart hast. Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Urkalkulation. Aber in der Regel ist sie in allen Großverträgen drin, ob mit privaten Unternehmen oder öffentlichen Auftraggebern. Sie hilft, wenn du später zusätzliche oder geänderte Leistungen hast — etwa ein Claim für Bauzeitverlängerung oder Baubehinderung. Dann kennst du die kalkulatorischen Ansätze aus der Urkalkulation und leitest deine zusätzlichen Kosten ab. Das Zauberwort ist die vertragliche Absprungbasis. Wenn du sie nicht festgelegt hast, hast du keine Möglichkeit, in die Tiefe zu gehen.

Roman: Und das willst du als ausführende Firma — dass deine Urkalkulation berücksichtigt wird?

Christian: Natürlich. Da gibt es wieder ein Zauberwort: Transparenz. Du willst partnerschaftlich arbeiten, egal ob mit Planer, Auftraggeber, Nachunternehmern oder Lieferanten. Du könntest es dir einfach machen und einen Cost-Plus-Fee-Vertrag wählen mit festen Zuschlägen — Rechnung plus 20 Prozent —, oder du gehst in die Urkalkulation und nimmst einen gemittelten Satz von beispielsweise 25 Prozent Zuschlag auf zusätzliche Leistungen. Wichtig ist, eine Ableitung zu haben. Die Urkalkulation sollte idealerweise nach Kostenelementen, also nach Gewerken, gegliedert sein — dann kannst du später vergleichen.

Wie hilft die Urkalkulation bei Nachträgen und Mondpreisen?

Roman: Als Planer mache ich jedes Mal bei einem Nachtrag die Erfahrung: erstmal ein Mondpreis im Vergleich zu dem, was im LV steht. Dann möchte ich auf die Urkalkulation gehen und eine Begründung haben, am liebsten nachweisen, was die ausführende Firma wirklich bezahlt. Es ist aber ein intransparentes Geschäft, und die Prüfung eines Nachtrags ist für mich als Planer immer aufwendig. Wie könnte man das vereinfachen, was kann man als Planer abfragen?

Christian: Ich kann nur empfehlen, sich die neumoderne angelsächsischen Vertragsmodelle anzuschauen, bei denen du den Vertrag offenlegst — Open Book. Jeder spricht miteinander, was er verdienen möchte. Bei uns ist es bei Einheitspreis- oder Pauschalverträgen kein Usus, darüber zu sprechen, wer was verdienen will. Im angelsächsischen Bereich ist es völlig normal, von vornherein offen über die Gewinnmarge zu sprechen. Das würde allen Parteien helfen, partnerschaftlich zu arbeiten — weniger Schriftverkehr, eine vernünftige Vertragsbasis.

Sören: Wir wählen unsere Themen gut. Mit Christian haben wir jemanden aus einem anderen Bereich dabei, und wenn man die Folge anhört, die wir über IPA gemacht haben, geht es genau darauf. Auch in anderen Bereichen haben Fortschritte bei der partnerschaftlichen Zusammenarbeit stattgefunden. Das kann man als Appell sehen, dass die Baubranche einen offeneren Umgang mit Kosten, Rendite und Gewinn hat.

Roman: Integrierte Projektabwicklung — das meintest du aus dem angelsächsischen Raum auch?

Christian: Genau. Viele große Marktteilnehmer machen das heute so, ob Hochtief oder Züblin, die haben ihre Partnermodelle. Bei kleineren Unternehmen hat es sich noch nicht durchgesetzt. BIM verursacht schon eine automatische Transparenz, auch in der Kalkulation. Aber am Ende kommt es darauf an, nicht nur Werte zu ermitteln, sondern eine Ausschreibungstiefe zu kreieren. Das geht erst, wenn du dich im Detail mit den Gewerken auseinandersetzt — diese Kompetenz kann nicht eins zu eins beim Planer liegen, weil mit pauschalen Einheitspreisen kalkuliert wird, die nicht immer den Marktpreisen entsprechen. In der Kalkulation der Zukunft kann man frühzeitig in Tools mit Nachunternehmern zusammenarbeiten, in einem Partnerschaftsmodell, und Auftraggebern ein gemeinsames Vertragskonstrukt anbieten, in dem nicht zu viele Zuschläge enthalten sind.

Wie funktioniert der Soll-Ist-Vergleich bei der ausführenden Firma?

Roman: Also wo nicht jeder Nachunternehmer nochmal einen Aufschlag für Koordination bekommt, sondern wo der Aufschlag geringer ist, weil sich der Nachunternehmer stärker einbringt und sich aktiv mit Bauherrn und Planern auseinandersetzt. Du hast den Soll-Ist-Abgleich am Ende angesprochen — wenn du die Beute zählst: Hatten wir einen Deckungsbeitrag oder ist das Projekt in die Miesen gelaufen? Machen wir Planer auch. Wie funktioniert das bei der ausführenden Firma?

Christian: Der Weg dahin: Wir haben einen Auftrag erhalten, es gibt ein Auftragsschreiben, das auf einem ausführlichen Leistungsverzeichnis basiert. Die Kalkulation wird in die Arbeitskalkulation überführt, die jeden Monat lebt und fortgeschrieben werden sollte. Das Budget wird festgeschrieben, damit ein Vergleich vorhanden ist — Budget zur aktuellen Arbeitskalkulation. Um ein Kosten-Mapping für ein Großprojekt hinzubekommen, ist die große Kunst, die Ist-Kosten und die Obligos — die abgeschlossenen Verträge — den Positionen im Budget zuzuordnen. Dann kannst du eine Vorschau erstellen: Wo laufen deine Kosten in der Gründung hin? Du hast eine Million Euro im Budget festgeschrieben, stellst aber fest, es geht Richtung 1,1 Millionen, und prüfst dann Chancen und Risiken — etwa, dass sich deine LV-Mengen um zehn Prozent reduzieren. Wenn du sämtliche Gewerke durchexerzierst und aufkumulierst, bekommst du am Ende eine Gesamtleistung pro Projekt und kannst ein Ergebnis empfehlen.

Roman: Eine Zwischenfrage: Sucht ein großer GU, dessen Namen wir nicht nennen müssen, bewusst im Leistungsverzeichnis nach Lücken — „da muss ich später bestimmt einen Nachtrag schreiben“? Wird so etwas gezielt gemacht?

Christian: Jedes gute Bauunternehmen setzt sich mit dem Leistungsverzeichnis auseinander, und solche GUs sollten Optimierungsmöglichkeiten finden. Im angelsächsischen Bereich ist es völlig normal, ein großes Gewerk herauszunehmen. Nehmen wir die Fassade: Du kannst eine Klinkerfassade setzen oder eine Glasfassade verwenden, die im Verhältnis Faktor 5 kostet. Am Ende interessiert den Auftraggeber der Nutzen und der Return on Invest, der später durch die Mieter erzielt werden kann — nicht nur die Optik.

Was sollen Bauherren in der Baukostenexplosion tun?

Roman: Wenn der GU sagt „ich habe einen guten Vorschlag, deinen Return on Invest zu erhöhen“, wird das angenommen. Auf Planerseite ist das oft ein Schlag ins Gesicht: Ich habe es geplant und ausgeschrieben, und jetzt kommt ein Nebenangebot. Kleine Nebenangebote — andere Bemusterung, günstigere Produkte — werden mitgenommen. Aber die Fassade nicht mit Klinker, sondern vollverglast, ist ein wesentlicher Eingriff, dann ist die Planung komplett umzuschmeißen. Genau das bringt mich zur Frage: Warum nicht früher die ausführenden Firmen einbinden?

Christian: Am Ende geht es darum, was der Kunde will. Gerade bei steigenden Rohstoffpreisen und veränderten Marktbedingungen geht es sehr stark darum, die Kosten zu drücken.

Roman: Dadurch werden Nebenangebote zunehmen. Das ist eine Möglichkeit, an Bauherren heranzugehen: Lieber Bauherr, frage die ausführenden Firmen, an welche Materialien sie gut herankommen und wo sie einen guten Preis machen.

Christian: Ganz genau — frühzeitige Einbindung und die Marktentwicklung in sämtlichen Gewerken. Ob Betonpreis, Stahlpreis oder Ölpreise, die in den meisten Gewerken anteilig verpreist sind: Sie haben direkten Einfluss auf sämtliche Kalkulationen. Wenn ich letztes Jahr noch mit 100.000 Euro kalkuliert habe, liegen die jetzt schon bei 150.000 Euro. Deswegen: frühzeitig Kundenwünsche und die Fachunternehmen für die Fachplaner einbinden, um Transparenz in die Kalkulation zu bekommen.

Roman: Das heißt aber auch wesentlich mehr Abstimmungsaufwand für die Planer — die Planung früher erläutern, viele Fragen. Ich finde das trotzdem positiv. Wir haben einen Bauherrn, der einen eigenen Bauträger im Haus hat, der von Anfang an dabei ist und die Leistungsphasen 1, 2 und 3 begleitet und schon Feedback zur Vorplanung gibt. Das wird anstrengend — er stellt in der frühen Planungsphase Detailfragen, die ich noch nicht beantworten kann. Aber es wird für das Projekt sehr gut, weil er einen ganz anderen Einblick hat, was am Markt los ist. Jetzt würde mich interessieren: Was würdest du einem Bauherrn raten — Bauvorhaben für ein Jahr stilllegen und warten, oder sofort auf die Suche gehen und bauen?

Christian: Du weißt selber, dass man die Frage nicht mit einem klaren Ja oder Nein beantworten kann. Es kommt drauf an — das ist wirklich das Zauberwort. Am Ende entscheidet die Rendite, der Return on Invest jedes Projekts: Wie lange planst du, wann musst du das Geld wieder eingespielt haben? Wenn du aktuell keinen Druck hast und deinen Auftragsbestand gefüllt hast, kannst du ein Projekt durchaus auf die Halde setzen — wenn du keine Preise bei Nachunternehmern und Lieferanten gesichert hast, verschiebe es lieber auf Ende des Jahres. Bei allen Projekten, wo du schon eine Preissicherung getroffen und feste Partner gebunden hast: sofort ausführen, Gas geben.

Roman: Ende des Jahres also — nicht ein Jahr warten, sondern Ende 2022 schauen, was los ist. Und wenn ein Vertrag da ist und Preise definiert sind, dann loslegen, weil dann die ausführende Firma den schwarzen Peter hat.

Christian: Das wäre eine Win-Win-Situation für beide Seiten. Den ausführenden Firmen geht es nicht viel anders, sie können die Preise aktuell teilweise nicht halten. Erstaunlich ist, dass nicht nur die Baupreise steigen, sondern auch die Hauspreise — und das hat eine besondere Note, wenn zeitgleich die Zinsen steigen. Bei drei solchen Einflüssen werden kleine Häuslebauer nichts mehr verdienen und müssen länger abzahlen. Bei Großinvestoren kannst du die Miete in der Kalkulation auch nicht weiter erhöhen, und im Büromarkt entwickeln sich die Preise durch das stringente Homeoffice teilweise zurück. Fakt ist: Im Wohnungsbau wird ein sehr starker Bedarf bleiben, da sind wir immer noch unterversorgt.

Roman: 400.000 Wohnungen, da ist noch einiges zu tun — zwei Drittel schaffen wir, glaube ich, pro Jahr. Vielen Dank für den klaren Tipp. Christian, vielen Dank, dass du da warst. Bleibt dran — die Bargeräusche gehen wieder an.

Sören: Danke, Christian.