Generalunternehmer - Fluch oder Segen?

Was ist ein Generalunternehmer und warum klingt er für den Bauherrn so attraktiv?

Roman: Herzlich willkommen an der TGA-Bar. Heute: Generalunternehmer — Freud oder Leid? Mit Nele und Lars an der TGA-Bar. Wer hat schon mit Generalunternehmern gebaut, der melde sich. Habt ihr eigentlich auch schon Projektleiterinnen beim Generalunternehmer gehabt?

Nele: Leider nein.

Roman: Ich auch noch nicht — immer Männer. Generalunternehmer haben wir uns vorgenommen, ich glaube, wir haben noch nie darüber gesprochen. Das ist erst mal eine Vergabeart. Ich als Bauherr sage: Ist doch total super, alles aus einer Hand.

Lars: Kaum teurer.

Roman: Sie haben doch auch viel weniger Stress, liebe Planerinnen und Planer. Warum machen wir denn nicht jetzt eine Generalplanerausschreibung?

Nele: Das gibt der Markt nicht mehr her, lieber Bauherr.

Gibt der Markt genug Generalunternehmer her?

Nele: Ich habe bei den letzten Projekten festgestellt — Generalunternehmer, darüber freue ich mich natürlich auch: weniger Schnittstellen, alles schön. Aber gerade im Energieerzeugungs- und Kraftwerksanlagenbau, wo ich mich rumtreibe, gibt es wenig Unternehmen, die das wirklich alles auf einmal anbieten wollen. Ich habe den Rohbauer, den Fassadenbauer, vielleicht noch einen Maler und einen Schlosser. Die Einzellosvergabe hat sich bei mir in den letzten Projekten meistens als die vielleicht einzige Möglichkeit gezeigt, überhaupt noch etwas zu bauen.

Lars: Du meinst, dass das Angebot an Generalunternehmern nicht mehr ausreicht, um den Markt in dem Bereich zu befriedigen?

Nele: Das Angebot ist da. Aber auch die machen ein bisschen Rosinenpicken. Die wollen nicht mein komplettes Gebäude fix und fertig hinstellen, sondern nur das machen, wo sie ihre Partner haben und weniger Schnittstellen koordinieren müssen. Die bieten mir gar nicht alles an.

Roman: Das ist jetzt energietechnikspezifisch. Lars, wie ist deine Erfahrung aus anderen Bereichen?

Lars: Wir sind viel im Krankenhaus- und Laborbereich tätig. Da gibt es schon noch Generalunternehmer, auch in Vielzahl, die Interesse daran haben. Ich stelle aber mal ketzerisch in den Raum: Selbst wenn man diesen Generalunternehmer hat — hat man denn nur eine Schnittstelle, eine Person? Selbst wenn sie da wäre, ist sie ja nicht über alle Gewerke auskunftsfreudig, die der Generalunternehmer unter sich beauftragt hat. Es muss immer eine zweite, dritte, vierte Person kommen. Manchmal denke ich, wir wären besser gefahren mit Einzelunternehmern, wo jedes Teilgewerk sehr kompetent vertreten ist. Ich weiß gar nicht, ob der Generalunternehmer immer für den Projektzuschnitt ideal ist.

Spart der Bauherr beim GU wirklich die Koordination?

Roman: Ich vertrete weiter den hochkompetenten Bauherrn, der sagt: In der VOB § 4 steht, ich muss den Bau und die Bauunternehmer koordinieren. Das muss ich beim Generalunternehmer ja nicht mehr machen. Dieses ganze Koordinieren spare ich mir, das machen Sie ja für mich — die Firmen koordinieren untereinander. Koordinieren heißt in dem Fall, dass sie sich nicht auf die Füße treten und hintereinander arbeiten.

Lars: Das wäre die reine Lehre. Aber es gibt Beispiele, wo das überhaupt nicht klappt, wo der Generalunternehmer Subunternehmer beauftragt und das nicht gut funktioniert — vielleicht macht er es das erste Mal, hat kein eingespieltes Team, und es kommt gar nicht alles aus einer Hand. Ich bin auf dieser Leid-Seite noch nicht so überzeugt.

Roman: Du gehst davon aus, dass dieser Generalunternehmer nicht alles im Hause hat — das sind alles Nachunternehmer, die er sich binden muss.

Lars: Ich könnte keinen Generalunternehmer nennen, der das beinhaltet. Wenn jemand den Rohbau hat, wird es für die TGA-Gewerke schon ganz dünn. Das sind immer Nachunternehmer, und meistens auch kleine, gar keine großen, erfahrenen. Dann ist es vielleicht ein noch größerer Nachteil, dass man sich überhaupt keine Kompetenz ins Haus holt, sondern für Großprojekte kleine Wald-und-Wiesen-TGA-Unternehmen hat, die das nicht so gut können, sondern nur preislich in den Rahmen gepasst haben.

Welche Rolle spielt die regionale Wertschöpfung bei der Vergabe?

Nele: Was auch pro Einzelvergabe sprechen könnte, ist die regionale Wertschöpfung. Bei einem GU bist du schon auf einen gewissen Teilnehmerkreis begrenzt. Bei der Einzellosvergabe — wenn es eine freie Vergabe ist — kannst du viel mehr darauf gucken, dass du den Schlosser von vor Ort nimmst oder den Maler. Bei Großprojekten ist das wieder eine andere Frage, aber man ist flexibler und hat mehr Einfluss.

Roman: Und auch die kompetente Firma, die vielleicht schon bekannt ist.

Nele: Genau, du hast dein Netzwerk als Planer.

Warum ist die Montageplanung beim GU so ein großes Leid?

Roman: Ich habe das große Leid Montageplanung schon mehrfach erfahren — aus strukturellen Gründen. Der GU hat seine Nachunternehmer noch gar nicht alle gebunden, wenn wir eigentlich loslegen und eine Montageplanung erhalten müssten, die wir als TGA-Planer prüfen können. In der Architektur ist die Montageplanung nicht ganz so ein großes Thema, in der TGA aber sehr. Die kriegst du erst, wenn die Nachunternehmer gebunden sind. Die verhandelt der GU aber noch und versucht, sich preislich die Rosinen rauszupicken — zu Recht, man muss ja Geld verdienen. Wir gewinnen dann nur scheinbar Zeit, indem die Ausführungsplanung schlecht gemacht wird. Das ist eine Strategie, die ich schon oft erlebt habe. Eine Ausführungsplanung ist auf gar keinen Fall in eine Montageplanung zu überführen. Du lernst die sehr unterschiedlichen Nachunternehmer dann erst kennen, weil du von ihnen eine Montageplanung prüfen sollst, die noch durch die Hände des Generalunternehmers geht. Und dann kommen die Nachträge, die über den Generalunternehmer gespielt und wieder zurückverhandelt werden — plus 15 Prozent. Der drückt den Nachunternehmer und legt beim Bauherrn nochmal ordentlich drauf. Die Realität zeigt da doch noch mehr Leid.

Welche Qualitäts- und Koordinationsvorteile bietet der GU?

Lars: Bei fortschreitender Zeit wollen wir auch über die positiven Dinge sprechen, die ein Generalunternehmer mitbringen könnte. Was fällt uns dazu ein?

Roman: Ich habe Generalunternehmer kennengelernt, die eine sehr gute Qualität abliefern — wo du eine Qualitätskontrolle aufseiten des GUs hast, insbesondere bei den Rohbaugewerken oder den Ausbaugewerken, beim Trockenbau. Da gibt es hochkompetente Bauleiter und deren Unterstützer, die einen tollen Job machen, wo die Qualität gesamtheitlich betrachtet wird. Es kann Qualitätsvorteile geben.

Lars: Finde ich auch. Und dass man bei der GU professionell digitale Tools verwenden kann. Heute sieht man schon, dass die BIM-Methodik bei Generalunternehmern die Qualität sichert und lebenswichtig ist. Das machen die gut — vielleicht besser als bei einer Einzelvergabe, wo du dich erst wieder zusammenfinden und die Systeme zusammenschalten musst. Die Daten sind ja auch über den Erstellungszyklus hinaus wichtig. Da ist ein Vorteil, wenn man einen Unternehmer hat, der das untereinander koordiniert und gebündelt gute Daten zur Verfügung stellt.

Roman: Und sogar noch als gebündelte Revisionsplanung.

Lars: Richtig, genau.

Nele: Lars sagte vorhin, man hat beim Generalunternehmer vielleicht doch nicht nur den einen Ansprechpartner. Meine Erfahrung hat schon gezeigt: Wenn man sich für einen Generalunternehmer entschieden hat, kann das auch funktionieren — dass man den einen Projektleiter hat, mit dem man alles abspricht und koordiniert. Ich habe durchaus gute Erfahrungen gemacht, dass es wirklich weniger Koordinierungsaufwand ist mit einem Generalunternehmer.

Entfällt beim GU die Aufmaß- und Rechnungsprüfung?

Roman: Das dritte Thema, das mir einfällt: Rechnung, Aufmaßprüfung und so weiter. Das entfällt dann ja größtenteils. Ihr habt das Thema Aufmaßprüfung, Rechnungsprüfung sicher auch schon als anstrengenden Prozess erlebt.

Nele: Bei mir ist es anders — oder wir machen es anders. Ich habe als bauleitende Architektin schon erlebt, dass ich vom Generalunternehmer trotzdem die Aufmaße prüfen muss.

Roman: Wir hatten bis jetzt keine Aufmaßprüfung, sondern nur Rechnungsprüfung mit einem Fortschrittsbericht. Das war relativ entspannt — es war aber auch mehr Wohnungsbau, da gab es keine Aufmaße, die wir prüfen mussten.

Nele: Bei uns ist es im Prinzip wie bei einer Einzelvergabe, nur dass auf dem Aufmaß eine Firma steht und ich fünf verschiedene Aufmaße habe — aber prüfen muss ich es trotzdem.

Lars: Das hängt sicher davon ab, welche Art Bauüberwachung die Planungsinstanz beauftragt bekommt — etwa eine Bauleitung, wo ich vielleicht nur die Qualität prüfe, mit dem Argument, dass der GU intern schon alles prüft und der Aufwand bei uns geringer ist.

Würdet ihr selbst mit einem GU oder einzeln vergeben?

Roman: Jetzt haben wir dreimal Freude und dreimal Leid — schön ausgewogen. Nochmal die Frage an euch: Würdet ihr euer Einfamilienhaus mit einem GU bauen oder lieber einzeln vergeben?

Nele: Ich baue ja kein Einfamilienhaus, weil Neubau ist out. Ich würde Einzellosvergabe machen — vielleicht auch aus der Profession heraus, weil ich die Schnittstellen lieber selbst koordiniere und mich einmische, als dass ich das einem in die Hand gebe.

Lars: Bei mir genauso. Ich glaube, die auftraggebende Seite hat bei der Einzelvergabe noch bessere Gestaltungsmöglichkeiten, wenn man die Einzelnen vor sich sieht. Das setzt eine gewisse Fachkompetenz voraus — aber wenn man die mitbringt, neigt man eher zur Einzelvergabe. Ein Generalunternehmer kommt oft auch deshalb ins Spiel, weil die auftraggebende Seite nicht mehr so gut aufgestellt ist wie früher, etwa mit einer gut besetzten Bauabteilung. Dann scheut man die vielen Expertinnen und sagt: Ich nehme einen Generalunternehmer, der wird schon richten. Ich würde auch keinen Neubau bauen — Tiny House vielleicht, aber nie mit einem Generalunternehmer.

Roman: Aus meiner Zeit 2013, da hat man noch neu gebaut. Ich hatte Einzelvergaben gemacht, mit einem Team aus Firmen, die sich alle untereinander sehr gut kennen. Der Rohbauer hat einen Auftrag vermittelt, und dann haben die ohne Aufschläge einfach nur ihre Einzelangebote gemacht. Das war der absolute Hammer. Ich konnte jede Steckdose selbst auswählen und alles allein machen — bauen unter Freunden und trotzdem Einzelvergabe.

Lars: Du warst im Neubaugedanken vielleicht etwas rückständig, aber den IPA-Gedanken hast du 2013 schon gelegt.

Roman: Ich habe mit allen einen Vertrag gemacht — einen Einseiter, da stand nur ein Endtermin drin. Die Vertragsstrafe haben sie sogar alle rausgestrichen, war auch so günstig genug. Vielen Dank für eure Einschätzung. Generalunternehmer: drei Vorteile, drei Nachteile. Würde ich auf jeden Fall mitnehmen, wenn der Bauherr mich wieder fragt, ob wir nicht einen Generalunternehmer nehmen wollen.