Die perfekte Bauausführung der TGA

Funktionale Leistungsbeschreibung oder Leistungsverzeichnis – was schreibt man besser aus?

Roman: Moin moin und herzlich willkommen aus Hamburg, zum einzigen Podcast zum Thema Projektmanagement in der TGA. Sören Janson und ich sitzen heute bei Folge 4 von 4 zum Thema „Das perfekte TGA-Projekt". Wir sind beim großen Finale angekommen: dem Bauen. Vor dem Bauen kommt aber noch das Ausschreiben, also die Leistungsphase 6. Was macht die perfekte Leistungsphase 6 aus?

Sören: Man muss sich frühzeitig damit auseinandersetzen, wie man überhaupt ausschreiben möchte – das Zusammenspiel mit dem Bauherrn. Mache ich Einzelvergaben oder suche ich mir einen Generalunternehmer?

Roman: Das sind die großen Entscheidungen: Einzelvergabe, GU oder vielleicht Teil-GU. Und die zweite Frage: funktionale Leistungsbeschreibung oder Leistungsverzeichnis? Fangen wir beim unkontroverseren Thema an: funktionale Leistungsbeschreibung versus Leistungsverzeichnis mit Massen- und Einheitspreisen. Der Markt hat sich so Richtung Auftragnehmer gedreht, dass es mit einer funktionalen Leistungsbeschreibung heute eher schwer wird, Firmen zu finden. Der Anspruch, dass wir Massen-Leistungsverzeichnisse rausgeben und die Firmen zumindest die Massen kennen, ist berechtigt – es ist nicht auskömmlich, das nur mit Worten zu beschreiben und einen riesigen Plansatz hinzulegen.

Eine funktionale Leistungsbeschreibung verringert die Vergleichbarkeit und die Diskussionsmöglichkeiten. Wenn ich mehrere Generalunternehmer in der Vergabe habe, aber keine Massen, dann habe ich keine Ansätze, um zu differenzieren oder einen Preisspiegel zu machen. Diese Vergleichbarkeit ist der wesentliche Punkt. Wir sind in der aktuellen Marktphase also eher gegen die funktionale Leistungsbeschreibung und für den Einheitspreis.

Generalunternehmer oder Einzelvergabe – was passt zum perfekten TGA-Projekt?

Roman: Die Vergabestrategie wird eigentlich schon in der Leistungsphase 1 vorbesprochen. Es gibt zwei große Wege: Generalunternehmer oder Einzelvergaben. Sören, ich muss mich outen: Ich bin kein Freund von Generalunternehmern. Am Ende reden wir doch mit den ausführenden Einzelunternehmen und diskutieren fachlich mit denen. Und daneben sitzt der Mann, der nur die Hand aufhält.

Sören: Etwas plakativ – aber dafür, dass du die ganze Zeit Werbung für die integrierte Projektabwicklung machst, widerspricht sich das an der Stelle fast ein bisschen.

Roman: Es widerspricht sich ein bisschen, ja. Wir versuchen besser zu werden, und im Moment ist aus meiner Sicht die Einzelvergabe der bessere Weg. Ob das in Zukunft auch so ist, ist die Frage.

Sören: Wir hatten eben mit unserem Interviewpartner Schumacher das Thema, dass man ein IPA-Projekt auch im Kleinen, auf Ebene eines GUs, machen kann. Vielleicht fangen die an, dort besser zu werden – und finden dann auch wieder in dir einen Freund.

Roman: Vielleicht. Ich habe einen sehr guten Generalunternehmer, gerade im Gewerbemieterausbau, wo ich wirklich einen Mehrwert sehe, wenn jemand schnell Qualität liefert. Aber bei einem normalen Neubau, wo ich mit Einzelgewerken genauso weit komme, finde ich es schwierig. Bauherren glauben oft, sie bekommen mit dem Generalunternehmer alles aus einer Hand, einen Ansprechpartner, um den sie sich um nichts kümmern müssen. Aber genau dieses „Um-nichts-Kümmern" führt dazu, dass niemand mehr weiß, wer wann welche Informationen hat, und ich verhandle immer mit jemandem, der wiederum mit anderen verhandelt. Als TGA-Fachplaner sind wir gut aufgestellt, und die HOAI gibt es auch vor, Einzelvergaben auf der Baustelle zu managen. Dann lass uns das doch bitte machen.

Was ist der Unterschied zwischen Objektüberwachung und Bauleitung?

Roman: Damit sind wir bei der Leistungsphase 8. Wie heißt die Leistungsphase 8 eigentlich genau? Sie heißt Objektüberwachung, nicht Bauleitung. Das ist eine ganz wichtige Unterscheidung.

Sören: Wie unterscheidest du die beiden Funktionen?

Roman: Bauleitung ist für mich jemand, der neben den Monteuren steht und dafür sorgt, dass sie rechtzeitig ihre Leistung erbringen – die Montageanweisung in der linken Hand, den Schraubendreher in der rechten. Das ist nicht das, was ein Objektüberwacher macht, und nicht die Leistungsphase 8 für die Fachplanung. Die Fachplanung hat laut HOAI die zentrale Funktion, die Ausführung auf Übereinstimmung mit der Montageplanung, den geltenden Vorschriften und der Baugenehmigung zu überwachen. Das ist für mich erst einmal Qualitätssicherung.

Sören: Also im Wesentlichen stichprobenartig und zu den im Bauablauf erforderlichen Zeitpunkten auf der Baustelle zu sein – in einer gewissen Regelmäßigkeit, aber nicht als Bauleiter ständig im Baucontainer davor.

Roman: Genau. Der Bauleiter steht neben dem Monteur, der Objektüberwacher steht neben dem Bauleiter – und auch nicht den ganzen Tag, sondern fordert Qualität ein.

Wie sichert man Qualität in der Objektüberwachung über Meilensteine ab?

Roman: Ich finde, da haben wir ein leichtes Missverhältnis. In Baubesprechungen wird ständig gestritten, es geht sehr oft nur um Termine und Rechnungsprüfung. Eigentlich sollte der Objektüberwacher vor allem Qualität sichern, und das kann man im Vorhinein mit gewissen Standards gut klären. Das perfekte TGA-Projekt würde für mich eine Abstimmung von Qualitätsmeilensteinen bedeuten: Ich würde mich als Bauherr mit dem Objektüberwacher hinsetzen und sagen, mir sind diese fünf Punkte wichtig – wie überwachst du diese fünf Qualitätsmeilensteine?

Sören: Aus der TGA haben wir zu Anfang des Projekts eine gewisse Präsenz vor Ort, wenn das Fundament erstellt wird, bei Grundleitungen, bei der Erdung mit dem Blitzschutz. Danach kommt der Rohbau, wo wir nicht zwingend auf der Baustelle sein müssen.

Roman: Genau, da haben wir nicht viel mit zu tun. Wir müssen aber checken, dass die Vorleistungen da sind, und rechtzeitig parat stehen.

Sören: Am Anfang haben wir ein gewisses To-Do auf der Baustelle, dann kommt eine Zeit lang nichts, und wenn die Ausbaugewerke und die TGA-Fachgewerke kommen, sind wir wieder vor Ort.

Roman: Dann liegt die geprüfte Montageplanung vollständig vor. Der Objektüberwacher hat sie anhand von Listen und einer Datenbank vor sich, kennt sie in- und auswendig, kennt die Prüfmängel, die in die Montageplanung hineingeprüft wurden, und weiß, worauf er achten muss. Damit legt er los und macht seine Qualitätsüberwachung.

Sören: Und hat seine Blickrichtungsschwerpunkte – Schächte, offene Abhangdecken, verdeckte Leistungen –, auf die er punktuell achten muss.

Roman: Die er rechtzeitig im Rahmen eines Qualitätsmeilensteins den ausführenden Firmen vorgibt: Ich will wissen, wann und was passiert, das legen wir im Terminplan fest, und da will ich zur Stelle sein. Das wird viel zu selten gemacht. Stattdessen wird ein riesengroßer Terminplan als Tapete aufgehängt, der zu komplex ist, nicht fortgeschrieben und nicht detailliert wird. Dann gehen genau die wichtigen Qualitätssicherungselemente unter: Schächte dokumentieren, bevor sie geschlossen werden; beim Abdrücken der Grundleitungen dabei sein; bei Blitzschutz-Durchgangsmessungen dabei sein; in Abhangdecken hineinschauen, bevor sie geschlossen werden. Solche Punkte könnte man klar festlegen, mit Detailterminplänen versehen und Meilensteine vorsehen.

Wann braucht ein TGA-Projekt ein Inbetriebnahme-Management nach VDI 6039?

Roman: Richtung Ende des Bauvorhabens kommen die Inbetriebnahmen.

Sören: Da kommen auch die Abnahmen durch die Prüfsachverständigen, die man frühzeitig terminieren muss.

Roman: Genau, und ebenso die Inbetriebnahmen. Du sagtest VDI – das war richtig: VDI 6039 wäre eine Möglichkeit, die Inbetriebnahmen zu koordinieren. Das ist ein eigenes Leistungsbild. Inbetriebnahme-Management ist keine Grundleistung für einen TGA-Fachplaner – Vorsicht, keine Grundleistung.

Sören: Wo unterscheide ich denn da vom Klassischen – wo muss ich dabei sein, und was fällt in ein Inbetriebnahme-Management nach VDI 6039?

Roman: Diese Unterscheidung habe ich für mich getroffen: Unser Inbetriebnahme-Management als Grundleistung umfasst vor allem, alle Inbetriebnahmen auf einen detaillierten Terminplan auf einem DIN-A4-Blatt zu bringen – Inbetriebnahme Heizung, Kälte, Starkstrom und so weiter, in welchem Detail und mit welchem Termin sie zusammenhängen. Ich benenne die nötigen Personen vor Ort, bin dann da, protokolliere und stelle sicher, dass es funktioniert. Und ich habe einen gewissen Spielraum: Wenn eine Inbetriebnahme nicht funktioniert, ist die andere nicht gefährdet – wenn Elektro nicht läuft, reißt nicht gleich die Kälte ihre Termine. Das wäre für mich die Grundleistung des Bauüberwachers.

Die VDI 6039 geht dann drei Schritte weiter: Da gibt es meist einen Externen – nicht den TGA-Fachplaner, sondern einen anderen oder eine spezialisierte Firma –, der schon in Leistungsphase 3 die Planung auf Inbetriebnahmetauglichkeit prüft, in die Leistungsbeschreibung schaut, eigene Stufen- und Terminpläne macht und das von außen koordiniert und prüft. Je komplexer das Gebäude und die Gebäudeautomation, desto interessanter wird das. Im Wohnungsbau ist ein Inbetriebnahme-Management nach VDI 6039 Perlen vor die Säue. In einem Krankenhaus ist es dagegen ein wichtiges Leistungsbild – da reicht kein Objektüberwacher, da brauche ich ab Leistungsphase 3 einen Fachmann oder eine Fachfrau für Gebäudeautomation.

Warum sollte die TGA Behinderungen frühzeitig anzeigen, statt am Ende der Schuldige zu sein?

Roman: Ein Hindernis für das perfekte Projekt in Leistungsphase 8 ist die fehlende Einbeziehung der TGA-Gewerke. Am Ende wird die TGA als Ursache für Bauablaufstörungen hingestellt, nach dem Motto: Ihr seid nicht rechtzeitig in Betrieb gegangen. Wir haben mit den Teilnehmern festgestellt, dass eine Ursache oft ist, dass die Fachplaner nicht ausreichend in Terminplänen und Arbeitsabläufen berücksichtigt werden – und dass Vorleistungen für die TGA von der TGA nicht als fehlend angezeigt werden. Wenn der Putz nicht rechtzeitig da ist, Wände fehlen oder Kernbohrungen falsch sind, fällt das auf die TGA zurück, und sie reißt ihren Terminplan. Wenn ich als Objektüberwacher TGA nicht sofort sage „Stopp, Vorleistung nicht erbracht, ich bin behindert", fällt das auf uns zurück. Das passiert immer, weil wir die Letzten sind.

Wir sollten unsere Probleme nicht bei den anderen Disziplinen suchen, sondern klarmachen: Zwei Wochen vor einem Termin sagt der Objektüberwacher, hier muss jetzt die Installation für Elektro beginnen, dafür müssen Putz und Farbe an der Wand sein – und das möchte ich als Termin benannt bekommen. Dann kann ich eine Woche vorher auf die Baustelle schauen, feststellen, dass es nicht rechtzeitig fertig wird, und schon eine Behinderung für mein Gewerk anmelden. Dann bin ich hinterher nicht der Schuldige.

Diese Scheu vor Behinderungsanzeigen, Verzugsanzeigen und Abhilfeanordnungen – das sind mächtige Worte, vor denen alle Angst haben, genau wie vor einer Mängelanzeige in der Ausführungsplanung. Aber es steht nicht gleich ein Jurist auf der Baustelle, nur weil man das Wort benutzt oder ein Schreiben aufsetzt. Wer schreibt, der bleibt – das gilt immer. Es ist ein Instrument, um zu steuern, dass es im Terminplan bleibt. Wenn die Behinderungsanzeige rechtzeitig, zwei Wochen vorher kommt, ist die Aufmerksamkeit plötzlich maximal.

Warum ist die Revisionsplanung ein Grund, die Abnahme zu verweigern?

Sören: Das fängt schon viel früher an: Wir sollten nicht nur Termine und Meilensteine einfordern, sondern auch die Werk- und Montageplanung – die Teil der Leistungsphase 5 ist –, dass sie frühzeitig erbracht und zur Prüfung vorgelegt wird.

Roman: Genau, und damit zu den Revisionsplänen. Für mich ist es ein Grund, nicht abzunehmen, wenn die Revisionsplanung fehlt. Das müssen wir einfach durchziehen: drei, vier Wochen vor der Abnahme schriftlich darauf hinweisen, dass die Revisionsplanung zu liefern ist, sonst nehme ich nicht ab. Und wenn bei der Abnahme noch Unterlagen fehlen, würde ich mich nicht scheuen, ein hartes Schreiben aufzusetzen: Wir haben abgenommen, aber folgende Mängel müssen in zwei Wochen beseitigt werden – ich brauche noch Montageanleitung A, B und C, ansonsten drohe ich die Ersatzvornahme an. Das klingt hart, hilft aber, weil dann alle in die Spur kommen. Hinterherlaufen führt nie zum Erfolg und ist für alle Beteiligten ätzend: Der Bauherr rennt dem Fachplaner hinterher, der Fachplaner der ausführenden Firma – die sind gedanklich längst auf der nächsten Baustelle. Also frühzeitig anmelden, rechtzeitig planen und dann durchziehen.

Sören: Das fasst es im Ganzen zusammen: Agilität heißt hier ein Stück weit, das vorausschauende Planen ernst zu nehmen und zu leben.

Roman: Genau. Das war Teil vier vom perfekten TGA-Projekt, Leistungsphasen sechs bis acht. Wir danken fürs Zuhören. Als Nächstes sind wir wieder mit Interviews am Start, die unseren Podcast erst einmal beherrschen werden – sehr spannende Themen. Wir freuen uns, wenn ihr dranbleibt und wenn ihr zum Seminar kommt. Vielen Dank für eure Aufmerksamkeit.