Der Fluch der zweiten Zahl

Worum ging es beim Fluch der ersten Zahl?

Roman: Herzlich willkommen an der TGA-Bar. Heute geht es um den Fluch der zweiten Zahl. Wir haben letzte Woche über den Fluch der ersten Zahl gesprochen und hatten zwei Positionen. Du sagst, du findest es schrecklich, diese erste Zahl zu nennen und später darauf festgenagelt zu werden. Genau darauf kommen wir heute.

Sören: Da muss ich korrigieren, so wie du es jetzt formuliert hast. Ich tue mich schwer damit, ad hoc immer direkt reagieren zu müssen. Nicht, dass ich irgendwann eine Zahl liefern muss und auch eine erste Zahl liefern muss — dessen bin ich mir durchaus bewusst. Aber aus der Hüfte zu schießen und zu sagen „mit Ihrer Erfahrung müssen Sie mir doch sagen können, was mich das kostet“ — damit tue ich mich schwer.

Was ist der Unterschied zwischen Kostenrahmen und Kosteneinschätzung?

Roman: Du tust dich auch schwer damit, weil es nicht deine Aufgabe ist, sondern erstmal die Aufgabe des Bauherrn. Den Begriff haben wir gar nicht definiert: Wir haben Kostenrahmen gesagt. Der Kostenrahmen ist das, was der Bauherr entwickeln und definieren muss. Das ist nicht dein Job.

Jetzt haben wir noch einen zweiten Begriff aus dem BGB. Das BGB hat den privaten Bauherrn im Blick gehabt — gar nicht den professionellen, der vielleicht 180 Wohnungen baut, sondern den Einfamilienhausbauer, der das nicht kann. Man sagt: Den Kostenrahmen kann der nicht ermitteln, deswegen braucht er Hilfe, und du als Planer bist gefordert, eine Kosteneinschätzung zu liefern. Es gibt also einen zweiten Begriff zur ersten Zahl. Diese Kosteneinschätzung ist dann Leistung des Planers.

Wenn du diese Frage bekommst, könntest du antworten: Im BGB steht für private, unprofessionelle Bauherren, dass ich Ihnen eine Kosteneinschätzung liefern soll, wenn Sie nicht in der Lage sind, einen Kostenrahmen zu entwickeln. Für mich ist es eine der Kernleistungen des Bauherrn, zu sagen: Ich habe ein Projekt, das ist mein Budget. Das Budget nicht nennen zu können ist eigentlich peinlich. Die Alternative wäre, dass der Bauherr sagt: Ich baue es auf jeden Fall, mir ist egal, was es kostet.

Sören: Damit kann man auch umgehen. Wenn er sich so hinstellt und sagt „Was kostet die Welt?“, dann würde ich spätestens in der Vorplanung sagen: Das kostet die Welt.

Roman: Wenn es dem Bauherrn egal ist, ist auch das ein Zeichen. Aber so häufig gibt es das leider nicht. Im Zweifel ist für mich die Grundleistung des Bauherrn, das Kostenziel festzulegen — und das ist der Kostenrahmen. Als Planer kann ich die Kosteneinschätzung liefern, im BGB steht es drin. Ich würde sie wirklich detailliert machen und Qualitätsstufen in verschiedenen Anlagengruppen denken — Qualitätsstufen der Fassade, der Decke, der Innenwände. Da kann ich auch in Qualität denken.

Wo ordnet sich die Kosteneinschätzung im Leistungsbild ein?

Sören: Das heißt in der Definition auch, dass die Kosteneinschätzung der Kostenschätzung vorgelagert ist?

Roman: Absolut. Und sie ist tatsächlich vorvertraglich. Es ist keine HOAI-Leistung.

Sören: Das leitet sich für mich aus dem Fluch der ersten Zahl ab: dass wir relativ schnell über eine Kostenschätzung sprechen, obwohl wir häufig noch in sehr frühen Projektphasen sind, wo wir uns noch nicht im HOAI-Kontext bewegen. Wenn ich sage, wir haben nichts geplant, reden aber die ganze Zeit von der Kostenschätzung — was soll ich denn dann in der Kostenschätzung in der Vorplanung abgeben? Habe ich da nicht eine Leistung vorgezogen?

Roman: Eine absolut vorgezogene Kostenschätzung.

Warum müssen vor der Kostenschätzung Entscheidungen getroffen werden?

Sören: Aber ich muss doch in der Vorplanung auch planen.

Roman: Ja, vor allem nicht nur planen. Ich muss Varianten und Alternativen darstellen, und der Bauherr muss sich entscheiden. Erst nach diesen Entscheidungen kann ich eine Kostenschätzung machen. Entscheiden tue ich das nicht als Planer, sondern als Bauherr. Es ist einfamilienhausbauartig, wenn jemand schon den Kostenrahmen nicht benennen konnte und jetzt schnell eine Kostenschätzung will.

Was willst du denn für eine Wärmepumpe haben — Luft-Wasser, Sole-Wasser, oder doch einen Holzschnitzelkessel? Was kostet es? Dafür muss ich erst drei Kosten schätzen, eine Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Betriebskosten machen, und dann musst du entscheiden, welche Variante du willst. Erst dann kann ich das in die Gesamtkosten aufnehmen. Das Gleiche gilt für Sanitär und Lüftung. Es ist eine ziemliche Kette und ein Tanz zwischen Bauherr und Planer.

Sören: Da bin ich in der Wortwahl sehr rigide und trenne klar, wo ich mich im Projekt befinde. Ich habe klare Assoziationen bei Kostenschätzung und Kostenberechnung — die ist sogar vorgegeben, was Varianz angeht. Das sind für mich Vorleistungen, um eine adäquate Kostenschätzung zu machen.

Wie beschleunigt eine frühe Kosteneinschätzung die Vorplanung?

Roman: Wenn da viel Unsicherheit und Unprofessionalität auf Bauherrenseite ist, könnte man sagen: Ich mache erst eine Kosteneinschätzung, die diskutieren wir ausführlich, und dann kannst du entscheiden, ob du bauen kannst und ob wir einen Vertrag machen. Man kann auch selbstbewusster rangehen: Ich stehe nur zur Verfügung, wenn das Budget da ist — zeigen Sie mir das Geld auf dem Konto.

Das Coole ist: Wenn du eine Kosteneinschätzung gemacht hast, hast du schon Ziele festgelegt. Wir haben dann zum Beispiel festgestellt, wir haben gar nicht so viel Geld, müssen sparen — also bei der Lüftung eine niedrige Qualität wählen und bei den Starkstromanlagen auch. Dann kann ich sagen: In der Lüftung kriegst du keine Variantengegenüberstellung von zehn mechanischen Lüftungskonzepten mit Befeuchtung und Entfeuchtung, sondern es wird natürlich gelüftet, wo es geht. In Räumen, wo zwangsläufig gelüftet werden muss, stelle ich dir gar keine Varianten gegenüber.

Nachdem wir bei der Heizung festgestellt haben, dass eine Sole-Wasser-Wärmepumpe mit den ganzen Bohrungen das Dreifache kostet, hat der Bauherr vielleicht entschieden: Das Geld habe ich nicht, mir reicht eine Luft-Wasser-Wärmepumpe. Dann muss ich nicht weiter untersuchen. Oder er sagt: Die Betriebskosten sind mir wichtig, ich habe die Kohle und will es später günstig haben — dann bleibe ich bei der Sole-Wasser-Wärmepumpe und muss keine tausend Varianten gegen Luft-Wasser oder Fernwärme rechnen. Er hat sich schon entschieden. Damit bin ich schneller in der Vorplanung — das ist der nächste Vorteil.

Welche Erfahrungen gibt es mit der Kosteneinschätzung in der Praxis?

Roman: Dann kommt der große Moment der Wahrheit, wenn die Kostenschätzung der Kosteneinschätzung gegenübergestellt wird. Ich habe in den letzten fünf Projekten, in denen wir es mit der Kosteneinschätzung gemacht haben, immer gute Erfahrungen gemacht. Ich lag immer leicht drunter. Es waren Laborgebäude, Schulen und ein Gewerbeobjekt, und ich habe es mit der Kosteneinschätzung aus dem BKI vom Vorjahr und einer langen Diskussion über die geforderten Qualitäten gemacht — es hat immer gepasst. Der Bauherr war glücklich, weil es immer leicht drunter lag.

Sören: Genau das ist der Appell: dass wir frühzeitig eben nicht diese erste Zahl schießen können ohne Hintergrundwissen, sondern fragen müssen, was gebaut werden soll. Dann kann ich belastbare Zahlen liefern, die im Idealfall die Entwicklung nehmen, wie du sie beschrieben hast.

Roman: Ich habe inzwischen das Vertrauen, dem Bauherrn zu sagen: Du musst nicht bis zur Kostenschätzung warten, ich mache dir eine Kosteneinschätzung, für die ich stehen kann — mit der kannst du schon zur Bank gehen. Die Kosteneinschätzung ist mit einer Excel-Tabelle aus dem BKI vorbereitet; sie kostet mich mit Termin, Workshop und Diskussion noch zwei Stunden, und dann hat der Bauherr eine belastbare Zahl, mit der er zur Bank rennen kann. Vergleicht es am besten nochmal mit euren eigenen Projekten und Referenzen — gerade im Wohnungsbau oder Gewerbe macht es Sinn, das mit den eigenen Zahlen abzugleichen. Und dann gibt es noch die Diskussion, wenn es 20 Prozent weniger kosten soll, weil die Bank gesagt hat, es ist zu teuer: Dann bauen Sie doch in Emden statt in Hamburg, da ist es sogar 40 Prozent billiger.

Sören: Das ist das Tolle am BKI: Man kann gucken, wo man am kostengünstigsten bauen kann — ich glaube sogar europaweit.

Roman: Das habe ich noch nicht gesehen, ich kenne bisher nur die Deutschlandkarte. Den nordwestdeutschen Raum fand ich schon interessant: Richtung Emden, aber bei den Inseln wird es wieder deutlich teurer. Der teuerste Ort ist glaube ich Föhr. Das Emsland und Ostfriesland machen Sinn — gute Handwerkskonditionen.

Wann stößt die Methode an ihre Grenzen?

Roman: Soweit zum Fluch der zweiten Zahl. Für mich gibt es keinen Fluch der zweiten Zahl, weil ich bisher nur gute Erfahrungen gemacht habe, wenn die erste Zahl sauber mit einem Baukostenindex ermittelt wurde — im Detail nach Kostengruppen in der zweiten Ebene — und der Bauherr beraten wurde und Qualitäten festgelegt hat. Dann ist die zweite Zahl kein Fluch mehr, sondern passte bei mir jedes Mal.

Sören: Aber setzt euch mit den Zahlen auseinander.

Roman: Für Feuerwehrgebäude kann ich das nicht so machen, die stehen meines Wissens nicht im BKI. Ich habe einen Sonderplaner für Feuerwehren kennengelernt — er war auch schon beim PiTA.training mit mehreren Projektleitenden dabei — die haben so viele Zahlen zu ihren Feuerwehren, dass sie das aus dem Ärmel schütteln und keinen Baukostenindex brauchen.

Sören: Klar, eine Kosteneinschätzung wird mit der eigenen Erfahrung noch deutlich qualitativer.

Roman: Genau. Weil sie es einfach können und wissen. Aber sonst: Hälfte Baukostenindex, ich würde es machen. Ich glaube, damit sind wir mit unserer Serie durch. Wenn die Kostenschätzung steht und die Kostenberechnung deutlich darüber liegt, dann habt ihr entweder viele Bauherrenentscheidungen umgekippt, oder ihr habt einen Fehler in der Kostenschätzung gemacht, oder es gab eine Baukostenexplosion. Dazu haben wir schon gesprochen — guckt gerne nochmal nach „Baukostenexplosion“ bei Spotify.