Der Fluch der ersten Zahl

Was ist der „Fluch der ersten Zahl" bei Bauprojekten?

Roman: Herzlich willkommen in der TGA-Bar. Heute geht es um „Der Fluch der ersten Zahl". Der Fluch der Karibik ist ein Mehrteiler.

Sören: Ich habe auch überlegt, machen wir jetzt einen Mehrteiler oder versuchen wir uns kurz zu halten? Man wird mit der Anzahl der Wiederholungen ja nicht unbedingt besser.

Roman: Im Fluch der Karibik geht es um untote Piraten. Ich frage mich, ob der Fluch der ersten Zahl auch bei Bauprojekten untote Projekte erzeugt, die nie zum Leben kommen. Eine gewisse Analogie ist da. Ich habe auch das politische Beispiel der Elbphilharmonie im Kopf, das haben wir schon mal besprochen: Sie war in der Politik mal mit 70 Millionen veranschlagt. Am Ende haben glaube ich allein die Planer 80 Millionen bekommen — und das Ding hat eine Milliarde gekostet.

Warum verfolgt einen die erste genannte Kostenzahl ein ganzes Projekt lang?

Sören: Ich habe im Vorgespräch gefragt: Wie gehst du mit dem Thema der ersten Zahl um, wenn du in einer Besprechung sitzt und gefragt wirst, was kostet das jetzt mal eben aus der Hüfte geschossen? Ich habe die Erfahrung gemacht: Egal wie sich die Rahmenparameter in der Zwischenzeit ändern — diese erste Zahl verfolgt dich zwar nicht ein Leben lang, aber dieses Projekt lang.

Ich hatte mal einen Chef, der gesagt hat: Wenn Sie mich direkt fragen, kostet alles, was ich darauf antworte, immer eine Million. Weil es so viele Unbekannte gibt, die ich gar nicht einkalkulieren kann — es sei denn, Sie grenzen es mir ein.

Roman: Ich finde es cool, zu sagen, es kostet immer eine Million. Ich würde sagen, es kostet immer eine Milliarde, da kann nichts schiefgehen. Da würden alle außer amerikanischen Tech-Bros sagen: Nein. Bei der Elbphilharmonie hätte die eine Milliarde ja ganz gut gepasst.

Sören: Da wäre ich auf Nummer sicher gegangen. Das Problem ist: Sobald du diese Zahl das erste Mal in der Rechtfertigung validierst, kommst du nicht mehr raus — selbst mit den sachlichsten Begründungen. Du bist ja der Experte, und genau das wird erwartet, obwohl es oft aus dem Kontext gerissen ist. Worüber reden wir da eigentlich?

Warum geben die meisten Bauherren einen Kostenrahmen vor — und was läuft dabei schief?

Roman: Oft fehlt die Grundlage, und damit kannst du eigentlich keine Kosten abgeben. Aber das Problem kann man durchbrechen. In etwa 95 Prozent aller Projekte gibt es eine Zahl vom Bauherrn. Ich kenne aber auch Fälle, wo gesagt wurde: Wir geben keinen Kostenrahmen, den müssen Sie selbst ermitteln. Das fand ich schwierig und hat für Riesenprobleme gesorgt, weil das Budget erst nachher in der Vorplanung freigegeben oder überprüft wurde.

Ich erlebe gerade, wie ein professioneller Bauherr seine Kosten rahmt — ich bin gerade mittendrin in der Bedarfsplanung in in Stein meißeln. Ich stelle fest: Da gibt es viel Unwissenheit, verschiedene Kostenansätze und teils etwas Arroganz nach dem Motto: Das machen wir immer so, so wird der Kostenrahmen ermittelt. Wenn du im Detail fragst, können die Leute es nicht erklären.

Ich habe Blüten erlebt: Verschiedene Raumtypen werden mit verschiedenen Gesamtkosten belegt — ein Lager kostet 1.200 Euro den Quadratmeter, ein Besprechungsraum 3.000 Euro. Wenn du das so zusammenrechnest, kommt totaler Quatsch raus, weil du die Fassade des Gesamtgebäudes nicht auf den Lagerraum rechnest. Eine teure Fassade geht aufs Gesamtgebäude; der Lagerraum hat auch einen Anteil an teurer Fassade, teurem Dach und teurer Anlagentechnik. Da stecken eigenartige Berechnungsmethoden dahinter. Ich weiß, dass Schulbau Hamburg (SBH) mal sagte, sie hätten 2016 im Koalitionsvertrag 2.000 Euro den Quadratmeter festgelegt — so viele Kosten, und dann rechnen wir das runter: TGA 400 und dann passt das. Das ist euer Kostenbudget.

Wie sollte ein Bauherr seinen Kostenrahmen sauber herleiten?

Sören: Vergleichst du da Äpfel mit Birnen oder schon Äpfel mit Äpfeln?

Roman: Genau das ist die Frage. Diesen Kostenrahmen würde ich als Planer als allererstes hinterfragen: Wo habt ihr den her? In vielen Fällen kommen schmale, nicht nachvollziehbare Antworten oder gar keine. Das ist ein Fehler, den Bauherren machen — sich nicht in die Kosten reinzudrehen, bevor es die Planer tun.

Den Bauherrn, den ich hier in Hamburg in der Bedarfsplanung berate, mit dem fangen wir an, das richtig intensiv und detailliert zu machen. Das geht als Bauherr: Ich kann mir aus dem Baukostenindex die Kosten je Kostengruppe in der zweiten Ebene ziehen und sagen, was Außenwände, Innenwände, Decken kosten, was Sanitär, Heizung, Lüftung kostet. Dann suche ich mir mein Projekt heraus und diskutiere die Qualitäten: niedrig, mittel, hoch. So kann ich Qualitäten zumindest grob festlegen. Aber das müsste ein Bauherr mal tun.

Wie vermeidet man, eine Scheingenauigkeit zu suggerieren?

Sören: Das setzt voraus, dass man sich sehr dezidiert damit auseinandersetzt. Die Schwierigkeit ist: Ich kann die Aussage zur ersten Zahl schon treffen, weiß aber gar nicht genau, was für den anderen drin ist. Dann lasse ich mich zu einer Zahl hinreißen, muss sie ewig begründen, und es wird immer tiefer gebohrt: Was heißt das auf den Quadratmeter? Ich suggeriere eine Genauigkeit, die ich noch gar nicht habe, weil ich die Randparameter nicht alle kenne.

Roman: Deswegen würde ich die Suggestion einfach rauslassen. Ich würde als Planer sagen: Lieber Bauherr, du schuldest mir, ein Kostenziel vorzugeben. Im BGB steht, dass ich dir dabei helfen muss. Aber wenn du das Kostenziel nicht nachvollziehbar gestaltest, kann ich es nicht erfüllen. Die Frage ist eigentlich noch simpler: Wie viel Geld hast du im Portemonnaie, wie viel kannst du ausgeben? Das ist die Frage der Zielkostenvereinbarung. Wir hatten es ja mit IPA-Projekten — die erste große Herausforderung für das Planungsteam ist, Zielkosten zu entwickeln.

Sören: Das setzt ein dezidiertes Auseinandersetzen voraus: Was möchte ich wirklich haben, damit ich einen Preis daranmachen kann? Dann hast du dieses Geld oder du hast es nicht.

Wie nutzt der Planer den Baukostenindex, um ein belastbares Budget zu entwickeln?

Roman: Das Problem ist, ins Detail zu gehen. Die Leute bleiben an der Oberfläche und sagen: 2.000 Euro den Quadratmeter kostet die Schule. Das reicht nicht. Du musst gucken, was Sanitärtechnik, Heizungstechnik, Lüftungstechnik, Starkstromanlage, Dach und Innenwände kosten. Das steht alles im Baukostenindex dezidiert und in Spannen mit Median — mit Perzentilen, ich glaube 10 und 90. Dann siehst du die Spanne, in der die Projekte schwanken; das sind wahnsinnig viele, die im letzten Jahr abgerechnet wurden.

Als Bauherr kannst du dann gucken: Was gönne ich mir? Will ich hohe Qualität in allen Ebenen — tolle Sanitärtechnik, nachhaltige Heizungstechnik, Lüftungsanlagen für maximale Raumluftqualität, Sonderleuchten, viele Installationen, Bodentanks überall? Dann liegst du im oberen Bereich, und das kannst du aus dem Baukostenindex einfach zusammenrechnen und sagen, so viel Budget muss ich reservieren. Das kann ich auch als Planer machen: Wenn der Bauherr es nicht hinbekommt, mache ich es als Planer und verhandle darüber mein Budget.

Sören: Der Bauherr hat nur den Vorteil, dass er weiß, was er möchte, und das gleich besser einwerten kann. Sonst lässt man sich auf ein Pingpong ein: Man macht einen Vorschlag, der andere fragt, was da drin ist, und sagt dann, das wolle er eigentlich gar nicht. Deshalb geht es darum, sich erst vernünftig damit auseinanderzusetzen, weil der Vorgedanke im Kopf des Bauherrn beim Planer gar nicht ankommt.

Roman: Wenn ich nur Wohnungsbau mache, würde ich mir als Planer aus dem Baukostenindex eine schöne Excel bauen, die Spannen im Wohnungsbau von mindestens über mittel bis hoch darstellen und dann bei jeder Anlagengruppe in die Diskussion gehen: Sanitär — hohe, mittlere oder niedrige Qualität? Heizungstechnik — besonders nachhaltig? Lüftung — aktiv belüften oder nur Abluft? So kann ich das durchgehen und relativ schnell die erste Beratungsleistung bringen: Das ist das Budget, das wir für unsere Ziele brauchen.

Diese Ziele halten wir fest: Hohe Sanitärtechnikqualität heißt etwa, wir verringern die Ausstoßzeiten für Warmwasser und haben besonders teure Sanitärobjekte. Als Fachplaner kann ich das in Qualitäten umsetzen oder zumindest eindeuten. Dann wird es für mich ein Segen, weil ich den Bauherrn schon beraten habe. Man könnte das so machen, aber es ist kompliziert — und ich habe den Eindruck, es gibt viel Ablehnung gegenüber dem Baukostenindex oder Kostenansätzen, die erst nicht verstanden und dann gleich abgelehnt werden.

Sören: Das ist super nervig.

Roman: Es heißt dann: Die Zahlen passen nie. Regionalfaktor, es ist klar, dass es brutto ist — ja, ist alles klar, aber es passt trotzdem nie. Mir passt es komischerweise ganz gut.

Sören: Gerade wenn der andere nicht mit anderen Zahlen kommt, nur weil es nicht die Zahlen sind, die man gerne hören möchte. 70 Millionen — das kostet eine Milliarde — nein, das kriegen wir für 70 hin. Diese Diskussion ist schwierig, man muss sensibel damit umgehen und sich auch schützen. Es verfolgt einen nicht im Schlaf, aber es verfolgt einen: Wenn man im Entwurf wieder über Kosten spricht, wird eine E-Mail aus der Akquisezeit rausgeholt, in der steht: Sie haben doch damals das und das gesagt.

Roman: Wenn du das darlegen kannst — gemäß Baukostenindex haben wir das so diskutiert und verhandelt, und an dieser Tabelle haben wir uns auf diese Qualitätsstufe in der Sanitärtechnik festgelegt.

Sören: Trotzdem hat man die Diskussion. Der Fluch ist da.

Was lässt sich gegen politisch gesetzte Zahlen tun?

Roman: Wir kommen gleich noch zum Fluch der zweiten Zahl — das ist der Fluch der Karibik, Teil 2. Was wir nicht klären können, sind politische Zahlen. Wenn es heißt, die 70 Millionen müssen es sein, und ich als Planer bin schon durch den Baukostenindex gelaufen und sage: Naja, allein die TGA kostet schon 300 Millionen — das wird schwierig. Dann ist die Frage, ob man den Planungsvertrag überhaupt abschließt, wenn der Bauherr bei den 70 Millionen bleibt. Das wäre für mich folgenlos zu sagen.

Sören: Das muss man für sich selbst überprüfen: Wie weit ist man bereit mitzugehen, und wie wägt man die wirtschaftlichen Interessen ab? Darauf fußt ja alles. Aber gut, ich schweife schon wieder ab.

Roman: Nein, du schweifst nicht ab, du bestärkst es — ich teasere quasi an: den Fluch der zweiten Zahl. Wir kommen dann zum Thema Kostenschätzung und Kosteneinschätzungsrahmen. Bis dahin.

Sören: Danke dir. Schönen Abend. Ciao.

Roman: Ciao.